ส่วนของผู้ถือหุ้น (Equity) ในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนของผู้ถือหุ้น (Equity) หมายถึง ส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์กับยอดจำนองคงค้าง ซึ่งแสดงถึงสัดส่วนการเป็นเจ้าของที่แท้จริงของเจ้าของบ้าน ตัวอย่างเช่น หากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 5 ล้านบาท โดยมียอดจำนองคงเหลือ 2 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้นคือ 3 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้นนี้สามารถเพิ่มขึ้นได้จากการชำระคืนเงินกู้จำนองที่ลดเงินต้น หรือการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีการเติบโตสูง เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต และเชียงใหม่

ความคาดหวังระดับโลกกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกมักคาดหวังสินเชื่อบ้านแลกเงินที่ตรงไปตรงมาคล้ายกับ HELOCs ในสหรัฐอเมริกาหรือสหราชอาณาจักร ซึ่งสามารถเข้าถึงได้ง่ายเพื่อการปรับปรุงหรือการลงทุน แต่ในประเทศไทย ผลิตภัณฑ์เหล่านี้มีน้อยกว่าและส่วนใหญ่มีให้ในรูปแบบสินเชื่อส่วนของผู้ถือหุ้นในอสังหาริมทรัพย์แบบจ่ายครั้งเดียวโดยใช้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับอุปสรรคเพิ่มเติมเนื่องจากข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ ซึ่งจำกัดการสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นในคอนโด (ผ่านโควต้าต่างชาติ) ในขณะที่สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ไม่มีการเติบโตของส่วนของผู้ถือหุ้นที่แท้จริง การดำเนินงานของไทยเน้นการให้สินเชื่อโดยใช้หลักประกัน โดยมีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ต่ำกว่าและการประเมินราคาที่เข้มงวดกว่าเมื่อเทียบกับตลาดตะวันตก

ปัญหาที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อที่ไม่ทราบถึงการคำนวณส่วนของผู้ถือหุ้นอาจประเมินสัดส่วนการเป็นเจ้าของของตนเองสูงเกินไป นำไปสู่การกู้ยืมเกินตัวและเกิดภาวะส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ (Negative Equity) หากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงในตลาดที่มีความผันผวนสูงเช่นภูเก็ต ผู้ขายที่ใช้ส่วนของผู้ถือหุ้นผ่านสินเชื่อต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นในการถูกยึดทรัพย์หากผิดนัดชำระ เนื่องจากธนาคารไทยบังคับใช้ข้อสัญญาจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อย่างเข้มงวด ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นจากการประเมินราคาและค่าธรรมเนียม ซึ่งสามารถกัดกร่อนส่วนของผู้ถือหุ้นในระหว่างการรีไฟแนนซ์ได้ โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องปฏิบัติตามกฎโควต้า

กฎสำหรับชาวต่างชาติและพลเมืองไทย

พลเมืองไทยสามารถสร้างและใช้ประโยชน์จากส่วนของผู้ถือหุ้นได้อย่างอิสระในอสังหาริมทรัพย์ประเภทมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) ใดๆ โดยสามารถเข้าถึงผลิตภัณฑ์สินเชื่อจำนองมาตรฐานได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านโควต้า ส่วนชาวต่างชาติถูกจำกัดให้ถือครองคอนโดมิเนียมภายใต้โควต้าการถือครองของชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร ซึ่งจำกัดศักยภาพในการสร้างส่วนของผู้ถือหุ้น และไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ ดังนั้นสินเชื่อส่วนของผู้ถือหุ้นจึงมีน้อยกว่าและมักต้องใช้โครงสร้างบริษัทไทยหรือสิทธิการเช่าระยะยาวซึ่งมีค่าเสื่อมราคา

บริบททางกฎหมายของไทย

ส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) สำหรับกฎระเบียบการจำนอง (มาตรา 725-729) ซึ่งกำหนดให้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อ และประมวลกฎหมายที่ดินสำหรับโฉนดที่ดิน (โฉนด/น.ส.) ที่ใช้ในการประเมินส่วนของผู้ถือหุ้น ธนาคารแห่งประเทศไทยกำกับดูแลการให้สินเชื่อจำนอง ในขณะที่กรมสรรพากรจัดการภาษีกำไรจากการขายส่วนของผู้ถือหุ้นระหว่างการขาย และสำนักงาน ปปง. จะตรวจสอบธุรกรรมขนาดใหญ่เพื่อป้องกันการฟอกเงิน

ข้อดีและข้อเสีย

ตัวอย่าง: การทำงานของมัน

มาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าส่วนของผู้ถือหุ้นถูกนำมาใช้ระหว่างธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

กรณีศึกษาจากเรื่องจริง

ส่วนของผู้ถือหุ้น เทียบกับ การลดเงินต้นจำนอง

การเปรียบเทียบสั้นๆ ว่าคำนี้แตกต่างจากคำที่ใกล้เคียงที่สุดอย่างไร

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง