กลับไปที่: คำจำกัดความ
รายการขาย / คำศัพท์เกี่ยวกับตัวแทน
อสังหาริมทรัพย์สำหรับขายโดยตัวแทนในประเทศไทยคืออะไร?
ตรวจสอบข้อเท็จจริงโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของ REMAX ประเทศไทย
คำจำกัดความ
ในประเทศไทย “อสังหาริมทรัพย์สำหรับขายโดยตัวแทน” หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ที่ทำการตลาดและเจรจาต่อรองผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาต แทนที่จะเป็นการขายโดยเจ้าของโดยตรง ในทางปฏิบัติ นี่มักจะบ่งชี้ว่าตัวแทนเป็นตัวแทนของผู้ขาย ประสานงานการเข้าชม คัดกรองผู้ซื้อ และจัดการด้านการค้าของการทำธุรกรรม ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายยังคงเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดินภายใต้กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย
บริบททางกฎหมายของไทย
ในประเทศไทย คำนี้ไม่ใช่ประเภทการเป็นเจ้าของทางกฎหมายที่แยกจากกัน แต่เป็นวิธีการขายที่อยู่ภายใต้การควบคุมทางอ้อมโดยกฎหมายว่าด้วยสัญญา, ตัวแทน, ผู้บริโภค และกฎการโอนอสังหาริมทรัพย์ของไทย การโอนกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงจะดำเนินการที่กรมที่ดิน ในขณะที่สิทธิในทรัพย์สินถูกจำกัดโดยประมวลกฎหมายที่ดิน, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และพระราชบัญญัติอาคารชุด หากมีผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเกี่ยวข้อง กฎเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติและการโอนเงินจากต่างประเทศ (เช่น ใบรับรองการทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ) จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เมื่อเทียบกับตลาดตะวันตก ประเทศไทยมีมาตรฐานน้อยกว่า: สัญญาตัวแทนแบบปิดอาจไม่มีอยู่จริง, ค่าคอมมิชชั่นถูกกำหนดโดยข้อตกลงส่วนตัว และชาวต่างชาติต้องเผชิญกับสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่แตกต่างกันเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ (freehold) และสิทธิการเช่า (leasehold) ปัญหาที่พบบ่อย ได้แก่ ค่าใช้จ่ายแฝง เช่น การแบ่งส่วนค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษี, ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย, เงินมัดจำที่ไม่สามารถขอคืนได้ และการทำงานกับตัวแทนที่ไม่ชัดเจนเกี่ยวกับสถานะโฉนดหรือโควต้าต่างชาติที่ว่างอยู่
ข้อดีและความเสี่ยง
ข้อดี
- การเข้าถึงตลาด: ตัวแทนจะนำเสนอรายการทรัพย์สินที่ไม่ได้โฆษณาและช่วยนำทางเอกสารภาษาไทยและธรรมเนียมการเจรจาต่อรองในท้องถิ่น
- การสนับสนุนการตรวจสอบสถานะ: ตัวแทนที่ดีจะแจ้งเตือนเกี่ยวกับปัญหาโฉนด, ข้อจำกัดโควต้าต่างชาติ และข้อกำหนดในการโอนก่อนที่ผู้ซื้อจะวางเงินมัดจำ
ความเสี่ยงและข้อเสีย
- ความคลุมเครือของค่าคอมมิชชั่น: ค่าคอมมิชชั่นขึ้นอยู่กับข้อตกลงส่วนตัว ดังนั้นเงื่อนไขการชำระเงินอาจไม่ชัดเจนจนถึงช่วงท้ายของกระบวนการ
- รายละเอียดรายการที่ไม่ถูกต้อง: รายการอาจแสดงว่าว่างอยู่ทั้งที่โควต้าต่างชาติเต็ม, โฉนดมีปัญหา หรือผู้ขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
ตัวอย่าง: ขั้นตอนการทำงาน
ลองดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตัวแทนถูกนำมาใช้ระหว่างการทำธุรกรรมอย่างไร
สถานการณ์สมมติ
- ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องการซื้อคอนโด 2 ห้องนอนในภูเก็ต ราคา 8,500,000 บาท ผ่านตัวแทน
- ผู้ซื้อลงนามในสัญญาจองและจ่ายเงินมัดจำ 200,000 บาท เพื่อจองยูนิตเป็นเวลา 14 วัน
- ผู้ซื้อโอนเงินเทียบเท่า 8,500,000 บาท จากต่างประเทศเพื่อให้เป็นไปตามกฎโควต้าต่างชาติ
ผลลัพธ์
ตัวแทนประสานงานเรื่องค่าคอมมิชชั่น 3% (255,000 บาท) ที่ผู้ขายจ่าย, ตรวจสอบโควต้าต่างชาติ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารธนาคารสะท้อนถึงเงินทุนจากต่างประเทศสำหรับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ผลลัพธ์:ผู้ซื้อสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบ Freehold สำหรับชาวต่างชาติได้สำเร็จ
คำถามที่พบบ่อย
'ขายโดยตัวแทน' หมายความว่าตัวแทนเป็นตัวแทนของผู้ซื้อในประเทศไทยหรือไม่?
ไม่เสมอไป ตัวแทนจำนวนมากส่วนใหญ่ทำหน้าที่แทนผู้ขายหรือเพียงแค่อำนวยความสะดวกในการซื้อขาย ดังนั้นควรยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าพวกเขาเป็นตัวแทนของใครและมีหน้าที่ให้คำปรึกษาแก่ผู้ซื้อหรือไม่
ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่ประกาศขายโดยตัวแทนในประเทศไทยได้หรือไม่?
ไม่ได้ โดยปกติแล้วชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมภายในโควต้าต่างชาติได้ แต่ที่ดินและบ้านพร้อมที่ดินส่วนใหญ่มีข้อจำกัด เว้นแต่จะใช้โครงสร้างทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจง
ในฐานะผู้ซื้อ ฉันต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนหรือไม่?
ไม่เสมอไป โดยทั่วไปค่าคอมมิชชั่นจะถูกกำหนดโดยข้อตกลงส่วนตัว บ่อยครั้งที่ผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่าคอมมิชชั่นฝั่งผู้ขาย แต่โครงสร้างการชำระเงินต้องได้รับการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร
คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง
ทำไมจึงสำคัญ
ในประเทศไทย การซื้อผ่านตัวแทนช่วยประหยัดเวลาและเปิดโอกาส แต่ก็เพิ่มความจำเป็นในการตรวจสอบสถานะอย่างมีวินัย ตัวแทนไม่ใช่ผู้มีอำนาจด้านโฉนด ดังนั้นการตรวจสอบโควต้า, โฉนด, ภาษี และเงื่อนไขค่าคอมมิชชั่นตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยป้องกันการสูญเสียเงินมัดจำได้
💡 เคล็ดลับจาก REMAX
ก่อนจ่ายเงินจองใดๆ ควรถามตัวแทนเสมอเพื่อขอการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับประเภทของโฉนด, สถานะโควต้าต่างชาติ และใครเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนแต่ละรายการ หากพวกเขาไม่สามารถให้ข้อมูลนี้ได้อย่างรวดเร็ว ให้ถือว่าเป็นสัญญาณอันตราย
ต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติม?
ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญและ AI ของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือคุณ
ถาม Line AI ถาม WhatsApp AIค้นหาตัวแทน