กลับไปที่คำจำกัดความด้านอสังหาริมทรัพย์
ศัพท์การเงิน | ⏱️ 4 นาทีในการอ่าน

การยึดทรัพย์ (Foreclosure) ในประเทศไทยคืออะไร?

ตรวจสอบข้อเท็จจริงโดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของ REMAX Thailand

คำจำกัดความ

ในประเทศไทย การยึดทรัพย์ (foreclosure) เกิดขึ้นเมื่อเจ้าของทรัพย์สินผิดนัดชำระค่าจำนอง ทำให้ธนาคารยึดทรัพย์สินคืนผ่านกระบวนการแจ้งผิดนัดชำระหนี้อย่างเป็นทางการและการประมูลขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ธนาคารจะกลายเป็นผู้ขาย โดยเสนอขายทรัพย์สินในราคาที่ลดลง ผู้ซื้อจะซื้อทรัพย์สินที่ธนาคารเป็นเจ้าของเหล่านี้ตามสภาพที่เป็นอยู่ (as-is) โดยเน้นการขายด้วยเงินสดอย่างรวดเร็วผ่านการประมูลสาธารณะ

บริบททางกฎหมายไทย

การยึดทรัพย์ในประเทศไทยอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) ซึ่งกำหนดให้ต้องมีคำสั่งศาลอย่างเป็นทางการเพื่อการประมูลทรัพย์สินหลังจากผิดนัดชำระหนี้ ทำให้กระบวนการช้ากว่ากระบวนการนอกศาลในบางประเทศตะวันตก ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมที่ถูกยึดซึ่งมีคุณสมบัติตามโควต้าชาวต่างชาติ 49% ได้ แต่ไม่สามารถซื้อที่ดินหรือบ้านได้โดยตรงหากไม่มีบริษัทไทยหรือสัญญาเช่าระยะยาว ความเสี่ยงหลักๆ ได้แก่ ภาระผูกพันแฝง ผู้เช่าเดิมที่ขัดขืนการขับไล่ และทรัพย์สินที่เสียหาย การประมูลอยู่ภายใต้การจัดการของพระราชบัญญัติการบังคับคดีตามคำพิพากษา และกรมที่ดินเป็นผู้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์หลังการประมูลเมื่อชำระเงินครบถ้วนแล้ว สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับตัวเลือกทรัพย์สิน โปรดดูที่ รายการทรัพย์สินของเรา

ข้อดีและความเสี่ยง

ข้อดี

  • ทรัพย์สินมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้มีศักยภาพในการลงทุนสูง
  • การเจรจาโดยตรงกับธนาคารทำให้การต่อรองง่ายขึ้นและมีอุปสรรคทางอารมณ์น้อยลง
  • สามารถเข้าถึงทรัพย์สินที่หลากหลาย เช่น คอนโดมิเนียม บ้าน และอาคารพาณิชย์

ความเสี่ยงและข้อเสีย

  • ขายตามสภาพที่เป็นอยู่โดยไม่อนุญาตให้มีการซ่อมแซม ซึ่งเสี่ยงต่อค่าใช้จ่ายในการแก้ไขปัญหานโครงสร้างที่มีราคาสูง
  • ต้องชำระเงินสดเต็มจำนวนทันทีในการประมูล ทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการสินเชื่อไม่สามารถเข้าร่วมได้
  • มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินหรือข้อพิพาทกับผู้เช่า ซึ่งทำให้การเข้าครอบครองล่าช้าอย่างมาก

ตัวอย่าง: การทำงานของกระบวนการ

เรามาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าการยึดทรัพย์ถูกนำมาใช้ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไร

สถานการณ์จำลอง

  • คุณสมชายผิดนัดชำระหนี้จำนองคอนโดในพัทยามูลค่า 5 ล้านบาท
  • ธนาคารออกหนังสือแจ้งการผิดนัดชำระหนี้ ได้รับคำสั่งศาล และนำทรัพย์ออกประมูลโดยเริ่มต้นที่ 3.2 ล้านบาท
  • ผู้ซื้อชนะการประมูลที่ราคา 3.8 ล้านบาท และชำระเงินเต็มจำนวนผ่านการโอนเงินผ่านธนาคารภายใน 24 ชั่วโมง

ผลลัพธ์

ผู้ซื้อดำเนินการตรวจสอบโฉนดที่กรมที่ดินได้สำเร็จ (ใช้เวลา 2-4 สัปดาห์) และได้รับโฉนดที่ดินที่ปลอดภาระผูกพัน พวกเขาตั้งงบประมาณเพิ่มเติมอีก 500,000 บาท สำหรับการซ่อมแซมเล็กน้อยเนื่องจากเป็นการซื้อทรัพย์ตามสภาพ

ผลลัพธ์: ซื้อได้ในราคา 3.8 ล้านบาท (ประหยัด 1.2 ล้านบาทเมื่อเทียบกับราคาตลาด) + ค่าธรรมเนียมการโอนประมาณ 114,000 บาท

การยึดทรัพย์ เทียบกับ การขายชอร์ตเซลล์ (Short Sale)

สรุปโดยย่อเพื่อเปรียบเทียบคำศัพท์นี้กับคำอื่นที่ใกล้เคียงที่สุด

คุณสมบัติ การยึดทรัพย์ ชอร์ตเซลล์
ราคาและสภาพทรัพย์สิน ราคาเริ่มต้นต่ำ (60-80% ของราคาตลาด), ขายตามสภาพอย่างเคร่งครัด ใกล้เคียงราคาตลาด, สามารถต่อรองการซ่อมแซมได้
ความเร็วของกระบวนการ 3-6 เดือน (ต้องผ่านศาลและการประมูล) เร็วกว่า แต่ขึ้นอยู่กับการอนุมัติของธนาคาร
การชำระเงินและการควบคุม ชำระเงินสดเต็มจำนวนล่วงหน้า, ไม่สามารถใช้สินเชื่อได้ อนุญาตให้ยื่นข้อเสนอ, ใช้สินเชื่อจำนอง และมีเงื่อนไขอื่นๆ ได้

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดที่ถูกยึดในประเทศไทยได้หรือไม่?
ได้ หากยังอยู่ในโควต้าชาวต่างชาติ 49% ของอาคาร ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินทุกครั้งก่อนเข้าร่วมประมูล
การโอนกรรมสิทธิ์หลังการประมูลใช้เวลานานเท่าใด?
โดยปกติจะใช้เวลา 2-4 สัปดาห์หลังจากชำระเงินเต็มจำนวนแล้ว ซึ่งเกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนที่กรมที่ดินและการชำระภาษีต่างๆ
จะเกิดอะไรขึ้นหากมีผู้เช่าอยู่ในทรัพย์สิน?
ผู้ซื้อจะได้รับผิดชอบในการดำเนินการขับไล่ ธนาคารมักไม่ให้ความช่วยเหลือ ดังนั้นควรคำนวณระยะเวลา 1-3 เดือนและค่าธรรมเนียมทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง

คู่มือฟรี

ดาวน์โหลด "คู่มือคำศัพท์" เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมและดำเนินการอย่างปลอดภัย

รับคู่มือ PDF ฟรี

ทำไมจึงสำคัญ

การเพิกเฉยต่อรายละเอียดปลีกย่อยของการยึดทรัพย์อาจนำไปสู่การจ่ายเงินเกินราคาสำหรับทรัพย์สินที่เสียหายหรือแพ้การประมูลเนื่องจากขาดเงินสด การทำความเข้าใจกระบวนการที่ต้องผ่านศาลและเงื่อนไขการขายตามสภาพจะช่วยปกป้องผู้ซื้อจากอุปสรรคทางกฎหมายและรับประกันความปลอดภัยของกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

💡 เคล็ดลับจากผู้เชี่ยวชาญ REMAX

ควรจ้างทนายความเพื่อตรวจสอบโฉนด 2 สัปดาห์ก่อนการประมูลเสมอเพื่อค้นหาภาระผูกพัน และควรเข้าร่วมดูทรัพย์สินจริง ควรตั้งงบประมาณเพิ่มเติม 10-20% สำหรับการซ่อมแซมทรัพย์สินที่ถูกยึดโดยธนาคาร สำหรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ ลองพิจารณา การเป็นแฟรนไชส์กับ REMAX เพื่อเรียนรู้กลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ

แนวคิดการยึดทรัพย์

ต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติม?

ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญและ AI ของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือคุณ

สอบถามผ่าน Line AI สอบถามผ่าน WhatsApp AI ค้นหาตัวแทน