การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (highest and best use) คือการใช้ประโยชน์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงแล้วซึ่งมีความเป็นไปได้อย่างสมเหตุสมผล โดยต้องมีความเป็นไปได้ทางกายภาพ ได้รับอนุญาตตามกฎหมายภายใต้ข้อบังคับและผังเมืองท้องถิ่น มีความเป็นไปได้ทางการเงิน และสามารถสร้างรายได้สุทธิและมูลค่าที่ดินได้สูงสุด ผู้ประเมินราคาและตัวแทนชาวไทย เช่น ผู้ที่ทำงานกับ RE/MAX Thailand จะใช้แนวคิดนี้เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจด้านการพัฒนา การประเมินราคา และกลยุทธ์การลงทุน โดยการประเมินปัจจัยต่างๆ เช่น อุปสงค์ของตลาดในพื้นที่อย่างคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หรือที่ดินเพื่อการพาณิชย์ แนวคิดนี้มักใช้ตัดสินว่าการพัฒนาที่ดินใหม่ เช่น การเปลี่ยนที่ดินที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นคอนโดมิเนียมความหนาแน่นสูง จะให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจสูงสุดหรือไม่

ความคาดหวังระดับสากลเทียบกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกอาจคาดหวังว่า การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด จะเน้นเรื่องการชดเชยค่าเวนคืนที่ดินหรือการบังคับใช้ผังเมืองที่เข้มงวดเหมือนในสหรัฐอเมริกา แต่ในประเทศไทยจะเน้นที่ความเป็นไปได้ในการพัฒนาจริง ท่ามกลางการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วและข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมเป็นที่นิยมมากกว่าที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ การปฏิบัติในไทยจะผนวกรวมพลวัตของตลาดท้องถิ่น เช่น ความต้องการคอนโดมิเนียมสูงในกรุงเทพฯ แต่ก็ต้องเผชิญกับอุปสรรคเฉพาะตัว เช่น ขั้นตอนการอนุมัติการใช้ที่ดินที่ยุ่งยากซึ่งแตกต่างจากกระบวนการอนุญาตที่รวดเร็วกว่าในโลกตะวันตก นอกจากนี้ ประโยชน์ทางสังคมและชุมชนยังได้รับการพิจารณาอย่างเป็นทางการน้อยกว่าเมื่อเทียบกับประสิทธิผลทางการเงินล้วนๆ ในการประเมินราคาของชาติตะวันตก

ปัญหาที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อที่เพิกเฉยต่อการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดอาจจ่ายเงินเกินราคาสำหรับที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เต็มศักยภาพซึ่งถูกกำหนดโซนไว้สำหรับที่อยู่อาศัยความหนาแน่นต่ำในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง ทำให้ต้องเผชิญกับอุปสรรคในการพัฒนาใหม่และมูลค่าที่ดินที่ไม่เพิ่มขึ้น ส่วนผู้ขายมีความเสี่ยงที่จะประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่ำเกินไปโดยไม่ได้ประเมินการใช้งานทางเลือกอื่น เช่น การเปลี่ยนที่ดินบ้านเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งนำไปสู่การสูญเสียศักยภาพในการสร้างรายได้ท่ามกลางกระแสความนิยมคอนโดมิเนียมในประเทศไทย นอกจากนี้ยังอาจเกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดจากการศึกษาความเป็นไปได้ที่ไม่สำเร็จ เช่น ค่าธรรมเนียมในการยื่นขอเปลี่ยนแปลงโซนนิ่ง 50,000-200,000 บาท และความล่าช้า 6-12 เดือน

กฎสำหรับชาวต่างชาติเทียบกับพลเมืองไทย

หลักการนี้ใช้บังคับอย่างเท่าเทียมกัน แต่พลเมืองไทยสามารถดำเนินการใช้ประโยชน์ใดๆ ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย รวมถึงการเป็นเจ้าของที่ดินอย่างเต็มรูปแบบ ในขณะที่ชาวต่างชาติถูกจำกัดโดยประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติอาคารชุดให้สามารถถือครองได้เพียงห้องชุดคอนโดมิเนียม (สูงสุดไม่เกิน 49% ของโควตาต่างชาติในแต่ละอาคาร) ซึ่งจำกัดการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของพวกเขาไว้ที่การลงทุนในทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์ร่วม (strata-title) แทนที่จะเป็นการพัฒนาที่ดิน สิ่งนี้มักจะเปลี่ยนโฟกัสของชาวต่างชาติไปยังคอนโดมิเนียมสูงในพื้นที่สำคัญ เช่น ย่านดินแดงของกรุงเทพฯ ซึ่งความต้องการของตลาดสนับสนุนมูลค่าสูงสุด ซึ่งแตกต่างจากพลเมืองไทยที่สามารถพัฒนาที่ดินเปล่าได้อย่างอิสระ ไม่มีข้อแตกต่างโดยตรงในเรื่องภาษีหรือความรับผิดที่เกิดขึ้นจากแนวคิดนี้ แต่การบังคับใช้ผ่านการแบ่งโซนนั้นมีผลบังคับใช้เหมือนกัน

บริบททางกฎหมายของไทย

แนวคิดนี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งบังคับใช้โดยกรมโยธาธิการและผังเมือง (DPT) ซึ่งกำหนดการแบ่งเขต (เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม) และการอนุญาตการใช้ที่ดิน กรมที่ดินดูแลเรื่องโฉนดที่ดินและความเป็นไปได้ทางกายภาพผ่านการจำแนกประเภท น.ส. 3 หรือโฉนด ในขณะที่การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติอยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) การประเมินราคาที่สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดยังอ้างอิงถึงแนวทางของกรมสรรพากรสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในการโอนกรรมสิทธิ์

ประโยชน์และความเสี่ยง

ตัวอย่าง: หลักการทำงาน

เรามาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดถูกนำมาประยุกต์ใช้ในระหว่างการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

กรณีศึกษาจากเรื่องจริง

การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด เทียบกับ การประเมินมูลค่าตามการใช้งานปัจจุบัน

การเปรียบเทียบอย่างรวดเร็วระหว่างคำนี้กับทางเลือกที่ใกล้เคียงที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง