การขายแบบผ่อนชำระในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย การขายแบบผ่อนชำระ หมายถึง สัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อชำระราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นงวดๆ ตามกำหนด ซึ่งมักจะผูกกับความคืบหน้าของการก่อสร้างสำหรับคอนโดหรือวิลล่าที่ยังสร้างไม่เสร็จ (off-plan) แทนที่จะชำระเป็นเงินก้อนเดียวทั้งหมด โดยทั่วไปการโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นที่กรมที่ดินหลังจากชำระเงินครบถ้วนแล้วเท่านั้น และผู้ขายจะยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จนกว่าจะถึงเวลานั้น ซึ่งเป็นเรื่องปกติใน การขายโดยผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการผ่อนชำระแบบปลอดดอกเบี้ยในช่วงระหว่างการก่อสร้าง

ความคาดหวังในระดับสากลเทียบกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกอาจคาดหวังว่าการขายแบบผ่อนชำระจะเกี่ยวข้องกับการจำนองกับธนาคารพร้อมการคุ้มครองทางกฎหมาย เช่น สิทธิในทรัพย์สินตามหลักความยุติธรรม และมาตรการป้องกันการยึดทรัพย์ แต่ในประเทศไทย การขายแบบนี้ส่วนใหญ่เป็นแผนการเงินจากผู้พัฒนาโครงการโดยไม่มีหลักประกันดังกล่าว การชำระเงินจะถูกโอนเข้าบัญชีของผู้พัฒนาโครงการโดยตรง ซึ่งขาดมาตรฐานบัญชีเอสโครว์ (บัญชีกลาง) เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น ซึ่งแตกต่างจากตลาดในตะวันตกหลายแห่งที่บังคับให้มีบัญชีเอสโครว์ กรรมสิทธิ์จะยังคงอยู่กับผู้ขายจนกว่าจะมีการชำระเงินงวดสุดท้าย ซึ่งทำให้การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ล่าช้าออกไป

ปัญหาที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินที่ชำระไปหากผู้พัฒนาโครงการก่อสร้างล่าช้าหรือล้มละลาย เนื่องจากเงินทุนไม่ได้ถูกเก็บไว้ในบัญชีเอสโครว์ (บัญชีกลาง) เป็นหลัก ทำให้ไม่มีกลไกในการเรียกคืนเงินนอกเหนือจากค่าปรับตามสัญญา ส่วนผู้ขายต้องเผชิญกับกฎของกรมสรรพากรที่ต้องเสียภาษีจากราคาขายเต็มจำนวนทันทีหรือตามงวดที่ได้รับ ซึ่งอาจสร้างปัญหาสภาพคล่องทางการเงินหากผู้ซื้อผิดนัดชำระหนี้

กฎสำหรับชาวต่างชาติและพลเมืองไทย

กฎเกณฑ์จะใช้บังคับอย่างเท่าเทียมกันในฐานะแผนการชำระเงินของผู้พัฒนาโครงการ โดยไม่มีการแบ่งแยกความเป็นเจ้าของในระหว่างการผ่อนชำระ ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ภายใต้โควต้าต่างชาติ 49% แต่ต้องเผชิญกับความเสี่ยงในการชำระเงินเช่นเดียวกัน ในขณะที่พลเมืองไทยอาจเข้าถึงสินเชื่อจำนองจากธนาคารสำหรับอสังหาริมทรัพย์มือสองได้ง่ายกว่า ส่วนชาวต่างชาติมักต้องพึ่งพาการผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการเนื่องจากเกณฑ์ของธนาคารที่เข้มงวดกว่า เช่น การต้องมีหลักฐานการจ้างงานในประเทศ

บริบททางกฎหมายของไทย

การขายแบบผ่อนชำระอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (1979) สำหรับยูนิตที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งต้องชำระเงินตามความคืบหน้าของงาน และอยู่ภายใต้บทบัญญัติทั่วไปของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับสัญญาซื้อขาย กรมสรรพากรกำหนดการรับรู้รายได้ทางภาษีภายใต้คำสั่งที่ ท.ป. 1/2558 กรมที่ดินเป็นผู้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายเมื่อชำระเงินครบถ้วน ในขณะที่ ปปง. (สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน) อาจตรวจสอบธุรกรรมที่มีมูลค่าสูง

ข้อดีและความเสี่ยง

ตัวอย่าง: ขั้นตอนการทำงาน

เรามาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าการขายแบบผ่อนชำระถูกนำมาใช้ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

กรณีศึกษาจากเรื่องจริง

การขายแบบผ่อนชำระเทียบกับการจำนองกับธนาคาร

สรุปโดยย่อเพื่อเปรียบเทียบคำนี้กับทางเลือกที่ใกล้เคียงที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง