การขายแบบผ่อนชำระในประเทศไทยคืออะไร?

คำนิยาม

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย การขายแบบผ่อนชำระ (instalment sale) หมายถึงข้อตกลงในการชำระเงินที่ผู้ซื้อจ่ายราคาซื้อเป็นงวดๆ ตามกำหนดให้กับผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นเรื่องปกติในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ (off-plan) โดยทั่วไปการชำระเงินจะรวมถึงเงินมัดจำจอง ค่าธรรมเนียมการเซ็นสัญญา และการชำระเงินตามความคืบหน้าของงานก่อสร้าง โดยยอดคงเหลือสุดท้ายจะชำระเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์มักจะเกิดขึ้นหลังจากชำระเงินครบถ้วนแล้วเท่านั้น ซึ่งแตกต่างจากการทำธุรกรรมที่ชำระครั้งเดียวเต็มจำนวน

ความคาดหวังระดับสากลเทียบกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกอาจคาดหวังว่าการขายแบบผ่อนชำระจะให้สิทธิประโยชน์ในการเลื่อนการชำระภาษีสำหรับผู้ขาย (เช่น การกระจายภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ออกไปหลายปีเหมือนในสหรัฐอเมริกา) แต่ในประเทศไทย กรมสรรพากร กำหนดให้ต้องเสียภาษีจากราคาขายเต็มจำนวนทันที ไม่ใช่แค่จากเงินงวดที่ได้รับ ทำให้ไม่สามารถเลื่อนการชำระภาษีได้ ความเสี่ยงด้านความรับผิดชอบจะสูงกว่าสำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีบัญชีเอสโครว์ (escrow) ที่เป็นข้อบังคับ เนื่องจากเงินจะถูกโอนเข้าบัญชีของผู้พัฒนาโครงการโดยตรง ซึ่งแตกต่างจากโครงสร้างที่มีการป้องกันในตลาดตะวันตกหลายแห่ง การบังคับใช้กฎหมายมักเอื้อประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการ โดยการเรียกร้องค่าเสียหายผ่านศาลนั้นใช้เวลานานและไม่แน่นอนเมื่อเทียบกับการเยียวยาที่รวดเร็วในต่างประเทศ

ปัญหาที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินมัดจำหรือเงินค่างวด หากผู้พัฒนาโครงการล่าช้าหรือล้มละลาย เนื่องจากการชำระเงินจะเข้าบัญชีของผู้พัฒนาโดยตรงโดยไม่มีการป้องกันจากบัญชีเอสโครว์โดยอัตโนมัติ ผู้ขายต้องเผชิญกับภาระภาษีจากราคาเต็มทันที โดยไม่คำนึงถึงกระแสเงินสด ตามกฎของกรมสรรพากร ซึ่งอาจทำให้สภาพคล่องทางการเงินตึงตัวได้ อาจมีค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นจากดอกเบี้ยหลังการก่อสร้างหรือค่าธรรมเนียมทางกฎหมายสำหรับข้อพิพาท โดยศาลไทยดำเนินการบังคับคดีตามคำร้องของผู้ซื้อได้ช้า

กฎสำหรับชาวต่างชาติเทียบกับพลเมืองไทย

กฎเกณฑ์มีความคล้ายคลึงกันสำหรับทั้งสองฝ่าย เนื่องจากการผ่อนชำระเป็นไปตามสัญญาและไม่ถูกจำกัดด้วยสัญชาติ แม้ว่าชาวต่างชาติจะถูกจำกัดให้ซื้อได้เฉพาะคอนโดมิเนียม (ไม่ใช่ที่ดิน/บ้าน) ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พลเมืองไทยอาจเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารได้ง่ายกว่าสำหรับการจัดหาเงินทุนที่คล้ายกับการผ่อนชำระ ในขณะที่ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับเกณฑ์ที่เข้มงวดกว่า (เช่น การจ้างงานในประเทศไทย) และมักต้องพึ่งพาแผนการชำระเงินของผู้พัฒนาโครงการแทน ผลกระทบทางภาษีมีผลบังคับใช้เท่าเทียมกัน แต่ชาวต่างชาติต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

บริบททางกฎหมายของไทย

อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (เช่น การชำระหนี้จำนองเป็นงวดๆ ตามมาตรา 713-714) พระราชบัญญัติอาคารชุด (กำหนดการชำระเงินสำหรับยูนิตที่ยังสร้างไม่เสร็จ) และข้อบังคับของกรมสรรพากร เช่น คำสั่ง ท.ป. 1/2558 ซึ่งกำหนดให้รับรู้รายได้ตามงวดหรือตามเงื่อนไขสัญญาฉบับเต็มเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี กรมที่ดินเป็นผู้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายหลังจากการชำระเงินครบถ้วน ในขณะที่ พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 อนุญาตให้มีบัญชีเอสโครว์ได้ แต่ไม่บังคับ (เฉพาะธนาคารที่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้น)

ประโยชน์และความเสี่ยง

ตัวอย่าง: การทำงานของระบบ

มาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าการขายแบบผ่อนชำระถูกนำมาใช้ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

กรณีศึกษาจากเรื่องจริง

การขายแบบผ่อนชำระ เทียบกับ การชำระเงินก้อนเดียว

สรุปโดยย่อเพื่อเปรียบเทียบคำนี้กับทางเลือกที่ใกล้เคียงที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง