กลับไปที่หน้านิยามศัพท์อสังหาริมทรัพย์
สิทธิตามสัญญา, ทางเลือกในการซื้อ
สิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Option) ในประเทศไทยคืออะไร?
ตรวจสอบข้อเท็จจริงโดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จาก REMAX Thailand
คำนิยาม
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย สิทธิในการซื้อ (Option) คือสิทธิตามสัญญาที่ให้ผู้ซื้อ (ผู้มีสิทธิ) มีสิทธิแต่เพียงผู้เดียวในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าภายในกรอบเวลาที่ระบุ ผู้ขาย (ผู้ให้สิทธิ) ต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไว้ในช่วงเวลานี้ ผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธินี้ซึ่งโดยทั่วไปไม่สามารถขอคืนได้ แต่ไม่มีภาระผูกพันที่จะต้องซื้อ สิทธินี้ให้ความยืดหยุ่นในการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (Due Diligence) เช่น การจัดหาเงินทุนหรือการตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน
บริบททางกฎหมายของไทย
ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย (ป.พ.พ.) สิทธิในการซื้อในประเทศไทยถือเป็นคำมั่นส่วนบุคคลมากกว่าสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่โอนได้ ซึ่งทำให้มีความเสี่ยงที่จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ขายเสียชีวิตหรือมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ต่างจากสัญญาที่รัดกุมในประเทศตะวันตก ศาลไทยอาจพิจารณาว่าคำมั่นระยะยาวไม่มีผลผูกพัน ชาวต่างชาติเผชิญกับข้อจำกัดทางอ้อมเนื่องจากไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยตรง ทำให้สิทธิในการซื้อมักพบได้ทั่วไปในโครงสร้างการเช่า เช่น สัญญาเช่าที่ดิน 30 ปี สิทธิในการซื้อต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุระยะเวลา ค่าตอบแทน และเงื่อนไขที่ชัดเจน และมักต้องมีการรับรองเอกสารหรือมีพยานเพื่อให้มีผลสมบูรณ์
ข้อดีและข้อเสีย
ข้อดี
- ให้เวลาผู้ซื้อ 3-12 เดือนในการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน เช่น การตรวจสอบโฉนด หรือการขอสินเชื่อ โดยไม่ต้องผูกมัดเต็มตัว
- ช่วยให้ได้ทรัพย์สินในตลาดที่มีการแข่งขันสูง โดยให้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวพร้อมป้องกันความเสี่ยงจากราคาที่อาจสูงขึ้น
ความเสี่ยงและข้อเสีย
- เสียค่าธรรมเนียมที่ไม่สามารถขอคืนได้หากผู้ซื้อยกเลิก ซึ่งเพิ่มต้นทุนในกรณีที่การซื้อขายไม่สำเร็จ
- ลักษณะที่เป็นสิทธิส่วนบุคคลหมายถึงการสิ้นสุดลงเมื่อผู้ขายเสียชีวิตหรือขายทรัพย์สินไป และมีข้อจำกัดในการเยียวยาทางกฎหมายในศาลไทย
ตัวอย่าง: การทำงานของสิทธิในการซื้อ
เรามาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ถูกนำไปใช้อย่างไรในระหว่างการทำธุรกรรม
สถานการณ์
- ชาวต่างชาติที่พำนักในไทย (Expat) ลงนามในสัญญาให้สิทธิซื้อคอนโดที่หัวหินราคา 5 ล้านบาทเป็นเวลา 6 เดือน
- จ่ายค่าธรรมเนียม 100,000 บาท (ไม่สามารถขอคืนได้) เพื่อรับสิทธิแต่เพียงผู้เดียวในการซื้อ ณ ราคาที่ตกลงกันไว้
- ผู้ซื้อทำการตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและขอสินเชื่อจาก BOI ในขณะที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สินไว้
ผลลัพธ์
ในเดือนพฤษภาคม ผู้ซื้อใช้สิทธิในการซื้อ โดยนำค่าธรรมเนียม 100,000 บาทไปเป็นส่วนหนึ่งของเงินดาวน์ และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้น
ผลสรุป:ผู้ซื้อได้ทรัพย์สินในราคาคงที่ 5 ล้านบาท ท่ามกลางราคาตลาดที่สูงขึ้น 10% ทำให้ประหยัดเงินไปได้ 500,000 บาท
คำถามที่พบบ่อย
ค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธิในการซื้อสามารถขอคืนได้หรือไม่หากเปลี่ยนใจ?
ไม่ได้ครับ ค่าธรรมเนียมนี้ถือเป็นค่าตอบแทนสำหรับสิทธิแต่เพียงผู้เดียวและไม่สามารถขอคืนได้ แต่โดยส่วนใหญ่มักจะถูกนำไปหักเป็นส่วนหนึ่งของเงินดาวน์หากคุณตัดสินใจซื้อต่อ
ชาวต่างชาติสามารถใช้สิทธิในการซื้อกับการเช่าที่ดินได้หรือไม่?
ได้ครับ เป็นเรื่องปกติในสัญญาเช่า 30 ปี แต่สิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าถือเป็นคำมั่นส่วนบุคคล ไม่ใช่สิทธิตามสัญญาเช่าที่ได้รับการคุ้มครอง และอาจบังคับใช้ได้ยากหลังสิ้นสุดระยะเวลาเช่า
จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ขายขายทรัพย์สินนั้นไปในช่วงระยะเวลาของสิทธิในการซื้อ?
การกระทำดังกล่าวถือเป็นการผิดสัญญา ซึ่งสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม การพิสูจน์และบังคับใช้ในศาลไทยอาจเป็นเรื่องที่ท้าทายและมีค่าใช้จ่ายสูง
คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง
ทำไมถึงสำคัญ
การเพิกเฉยต่อสิทธิในการซื้อทำให้ผู้ซื้อเสี่ยงต่อการสูญเสียค่าธรรมเนียมและถูกแย่งซื้อในตลาดไทยที่มีความผันผวนสูง ในขณะที่ผู้ขายก็เสี่ยงต่อการถือครองทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าในช่วงตลาดขาขึ้น การทำความเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยปกป้องการลงทุนของคุณโดยเปิดโอกาสให้ตรวจสอบสถานะทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องรับความเสี่ยงเต็มที่ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับการซื้อที่มีมูลค่าสูงของชาวต่างชาติ เช่น คอนโดหรือสัญญาเช่า
💡 เคล็ดลับจาก REMAX
จำกัดระยะเวลาของสิทธิในการซื้อไว้ที่ 90 วันเสมอ จ่ายค่าธรรมเนียมผ่านบัญชี Escrow ของทนายความ และทำบันทึกความเข้าใจ (MOU) ที่ผ่านการรับรองโดยระบุให้ใช้กฎหมายไทยเป็นหลัก เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่พบบ่อย
ต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติม?
ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญและ AI ของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือคุณ
สอบถามผ่าน Line AI สอบถามผ่าน WhatsApp AIค้นหาตัวแทน