สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

สัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement - SPA) หรือที่รู้จักในชื่อ สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่มีผลผูกพันทางกฎหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งระบุข้อกำหนด เงื่อนไข ราคาซื้อขาย กำหนดการชำระเงิน และกรอบเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด สัญญานี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการปกป้องสิทธิ์ของทั้งสองฝ่ายก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดิน

บริบททางกฎหมายไทย

ในประเทศไทย สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ที่ทำขึ้นระหว่างเอกชนจะใช้ควบคู่ไปกับแบบฟอร์มของทางราชการ (ท.ด.13) แม้ว่าใน SPA จะระบุข้อตกลงและกำหนดการชำระเงินที่เจรจากันไว้ แต่การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นอย่างสมบูรณ์เมื่อมีการจดทะเบียนที่กรมที่ดินเท่านั้น สัญญานี้อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พระราชบัญญัติอาคารชุด และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งกำหนดให้มีแบบฟอร์มมาตรฐานสำหรับผู้พัฒนาโครงการและคอนโดมิเนียม ข้อสำคัญคือ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง แต่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ (ไม่เกิน 49% ของโควต้าต่างชาติ) โดยใช้สัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานเหล่านี้ ขอแนะนำอย่างยิ่งให้จัดทำสัญญาฉบับแปลสองภาษาเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ข้อดีและความเสี่ยง

ตัวอย่าง: ขั้นตอนการทำงาน

เรามาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ถูกนำไปใช้อย่างไรในระหว่างการทำธุรกรรม

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง