กลับไปที่หน้านิยามศัพท์อสังหาริมทรัพย์
เอกสารทางกฎหมาย
สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคืออะไร?
ตรวจสอบข้อเท็จจริงโดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของ REMAX ประเทศไทย
คำนิยาม
ในประเทศไทย สัญญาจะซื้อจะขาย หรือที่เรียกว่า Sale and Purchase Agreement (SPA หรือ สัญญาจะซื้อจะขาย) เป็นเอกสารที่มีผลผูกพันหลักซึ่งระบุรายละเอียดทรัพย์สิน ราคา กำหนดการชำระเงิน ความรับผิดชอบต่อภาษีและค่าธรรมเนียม การรับประกัน และวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องลงนามและกำกับชื่อย่อในทุกหน้า สัญญาจะต้องสอดคล้องกับบันทึกของกรมที่ดิน และมักจะทำขึ้นก่อนแบบฟอร์ม ท.ด.13 ที่ใช้ลงนาม ณ สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
บริบททางกฎหมายของไทย
สัญญาจะซื้อจะขายอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พระราชบัญญัติอาคารชุด และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งบ่อยครั้งต้องใช้แบบฟอร์มมาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนดเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อ แตกต่างจากตลาดตะวันตกที่ใช้สัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดียวที่ครอบคลุม สัญญาในไทยมักเป็นแบบพื้นฐานและแยกออกจากแบบฟอร์ม ท.ด.13 ของสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นเอกสารเดียวที่มีผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายสมบูรณ์ ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับการตรวจสอบสิทธิ์ในการถือครองกรรมสิทธิ์เพิ่มเติม และต้องแน่ใจว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุโครงสร้างการถือครองที่สอดคล้องกับกฎหมาย (เช่น สิทธิการเช่าหรือโควต้าคอนโดมิเนียม) และต้องแนบแบบรายงานการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) เพื่อการนำเงินกลับประเทศ กรมที่ดินเป็นผู้ดูแลการจดทะเบียน ในขณะที่สำนักงาน ปปง. อาจตรวจสอบธุรกรรมขนาดใหญ่ของชาวต่างชาติ
ข้อดีและความเสี่ยง
ข้อดี
- กำหนดตารางการชำระเงินและค่าปรับที่ชัดเจน ป้องกันการไม่ส่งมอบทรัพย์สิน
- เงื่อนไขสามารถต่อรองได้ ทำให้สามารถปรับเปลี่ยนการรับประกันและความรับผิดชอบต่างๆ ได้
ความเสี่ยงและข้อเสีย
- สัญญาจะซื้อจะขายส่วนตัวจะไม่มีผลสมบูรณ์หากไม่มีการจดทะเบียนด้วยแบบฟอร์ม ท.ด.13 ซึ่งเสี่ยงต่อการสูญเสียเงินมัดจำหากผู้ขายยกเลิกสัญญา
- สัญญาสำเร็จรูปพื้นฐานอาจไม่มีข้อความคุ้มครองที่สำคัญ เช่น ข้อสัญญาว่าด้วยการระงับข้อพิพาทที่ครอบคลุม
ตัวอย่าง: กระบวนการทำงาน
ลองดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าสัญญาจะซื้อจะขายถูกนำไปใช้อย่างไรในระหว่างการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์
- ผู้ซื้อชาวไทยลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดในกรุงเทพฯ ราคา 5 ล้านบาท พร้อมเงินมัดจำ 1 แสนบาท และกำหนดการชำระเงินตามงวดที่ระบุไว้
- สัญญาระบุการแบ่งชำระค่าธรรมเนียมการโอน 2% คนละครึ่ง และมีค่าปรับกรณีล่าช้า 0.5% ต่อเดือน
- ณ สำนักงานที่ดิน ทั้งสองฝ่ายลงนามในแบบฟอร์ม ท.ด.13 และชำระภาษีตามที่กำหนดเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์
ผลลัพธ์
สัญญาจะซื้อจะขายส่วนตัวได้กำหนดเงื่อนไขและคุ้มครองทั้งสองฝ่ายในระหว่างช่วงเวลาการชำระเงิน ในขณะที่การจดทะเบียนด้วยแบบฟอร์ม ท.ด.13 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ
ผลลัพธ์:ผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดโดยสมบูรณ์ตามกฎหมายหลังจากชำระเงิน 5.1 ล้านบาทบวกกับค่าธรรมเนียมที่แบ่งกันชำระ
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาจะซื้อจะขายส่วนตัวเพียงพอต่อการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือไม่?
ไม่เพียงพอ สัญญาจะต้องนำไปสู่การลงนามและจดทะเบียนด้วยแบบฟอร์ม ท.ด.13 ณ สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะไม่มีผลสมบูรณ์สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์
จะเกิดอะไรขึ้นหากสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดไม่ได้เป็นไปตามแบบฟอร์มมาตรฐาน?
ข้อสัญญาที่ไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อจะไม่สามารถบังคับใช้ได้ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด แต่แนะนำอย่างยิ่งให้ทนายความตรวจสอบเพื่อหลีกเลี่ยงช่องโหว่
ชาวต่างชาติสามารถใช้สัญญาจะซื้อจะขายแบบเดียวกันได้หรือไม่?
ได้ สำหรับคอนโดมิเนียมหรือสิทธิการเช่า แต่ต้องระบุอย่างชัดเจนว่าไม่รวมถึงการเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง และต้องแนบแบบฟอร์ม FET เพื่อเป็นหลักฐานแหล่งที่มาของเงินทุน
คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง
ทำไมจึงสำคัญ
การจัดการสัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ถูกต้องมีความเสี่ยงให้การโอนเป็นโมฆะ การถูกริบเงินมัดจำ หรือข้อพิพาททางภาษี ซึ่งอาจทำให้เสียค่าใช้จ่ายหลายล้านบาทในตลาดที่กรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีการจดทะเบียนเอกสารเท่านั้น การทำความเข้าใจสัญญาอย่างถ่องแท้จะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่นและได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายในประเทศไทยซึ่งมีข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ
💡 เคล็ดลับจาก REMAX
ควรยืนยันเสมอว่าสัญญาจะซื้อจะขายสอดคล้องกับบันทึกของสำนักงานที่ดินก่อนลงนาม และควรมีทนายความสองภาษาตรวจสอบสัญญา ควรแนบสำเนาโฉนด ใบอนุญาต และแบบฟอร์ม FET เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อาจนานกว่า 30 วัน
ต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติม?
ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญและ AI ของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือคุณ
สอบถามผ่าน Line AI สอบถามผ่าน WhatsApp AIค้นหาตัวแทน