กลับไปที่: คำจำกัดความ
การขายในภาวะจำยอม
การขายต่ำกว่าทุน (Short sale) / ขายร้อนเงิน (Fire Sale) ในอสังหาริมทรัพย์ไทยคืออะไร?
ตรวจสอบข้อเท็จจริงโดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของ REMAX Thailand
คำจำกัดความ
ในประเทศไทย การขายต่ำกว่าทุน (มักเรียกว่า "short sale / Fire Sale") หมายถึงการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ติดจำนองในราคาที่ต่ำกว่ายอดหนี้คงค้าง โดยต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้กู้เพื่อหลีกเลี่ยงการยึดทรัพย์ เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นเมื่อมูลค่าทรัพย์สินลดลงหรือเจ้าของประสบปัญหาทางการเงิน เช่น ภาระหนี้สินหลังช่วงโควิด-19 ซึ่งทำให้ผู้ให้กู้ (โดยทั่วไปคือธนาคารหรือ "การขายฝาก") ยอมรับเงินที่ลดลงเพื่อเป็นการชำระหนี้ทั้งหมด ผู้ขายจะเจรจากับผู้ซื้อและผู้ให้กู้ แต่กระบวนการอาจใช้เวลาหลายเดือนเนื่องจากต้องรอการอนุมัติจากธนาคาร
บริบททางกฎหมายของไทย
ควบคุมโดยประมวลกฎหมายที่ดินผ่านกรมที่ดิน การบังคับจำนองภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการประมูลขายทอดตลาดที่จัดการโดยศาล ธนาคารจัดการการอนุมัติในฐานะผู้รับ "ขายฝาก" โดยมีผลกระทบทางภาษีผ่านกรมสรรพากร ในขณะที่ผู้ซื้อชาวตะวันตกคาดหวังกระบวนการขายต่ำกว่าทุนที่มีโครงสร้างชัดเจนพร้อมการยกหนี้อย่างเป็นทางการ แต่กระบวนการของไทยมีความเป็นทางการน้อยกว่า ธนาคารอาจยังคงเรียกร้องหนี้ส่วนที่เหลือหากขายไม่ได้ภายในกำหนดเวลา ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับการรายงานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) เพิ่มเติม และถูกจำกัดให้ซื้อได้เฉพาะคอนโดมิเนียมภายใต้โควตา 49% ซึ่งทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาต่ำกว่าทุนซับซ้อนขึ้น ผู้ซื้อต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ยาวนานเนื่องจากการอนุมัติที่ล่าช้า ในขณะที่ผู้ขายยังคงต้องรับผิดชอบต่อส่วนต่างของหนี้และค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะ
ข้อดีและความเสี่ยง
ข้อดี
- หลีกเลี่ยงการประมูลขายทอดตลาดของธนาคารที่ยืดเยื้อและมีค่าใช้จ่ายสูง ช่วยให้ผู้ขายประหยัดค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและดอกเบี้ยได้เป็นจำนวนมาก
- เสนอส่วนลดจำนวนมากให้แก่ผู้ซื้อ (30-80% ต่ำกว่าราคาตลาด) เหมาะสำหรับนักลงทุนในตลาดทรัพย์สินในภาวะจำยอมหลังช่วงโควิด-19
ความเสี่ยงและข้อเสีย
- การอนุมัติจากธนาคารที่ใช้เวลานานสร้างความไม่แน่นอน และข้อเสนอมักถูกปฏิเสธ
- ผู้ขายอาจยังคงเป็นหนี้ส่วนที่เหลือหากขายไม่ได้ หรือต้องเผชิญกับภาษีจากจำนวนหนี้ที่ได้รับการยกให้ผ่านกรมสรรพากร
ตัวอย่าง: กระบวนการทำงาน
ลองดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าการขายต่ำกว่าทุน / ขายร้อนเงินถูกนำมาใช้ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
สถานการณ์สมมติ
- เจ้าของคอนโดซื้อยูนิตมาในราคา 5 ล้านบาท (จำนอง 4 ล้านบาท) แต่มูลค่าลดลงเหลือ 2.5 ล้านบาท
- ผู้ขายประกาศขายที่ 2.2 ล้านบาท ผู้ซื้อชาวต่างชาติเสนอราคา 2.2 ล้านบาท และผู้ขายยื่นหลักฐานความเดือดร้อนทางการเงิน
- ธนาคารพิจารณา (45 วัน) อนุมัติ หักชำระหนี้เงินกู้ 1.8 ล้านบาท และยกหนี้ส่วนต่าง 1.2 ล้านบาทให้
ผลลัพธ์
การโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นที่กรมที่ดินภายในเวลาทั้งหมด 60 วัน และผู้ซื้อชำระค่าธรรมเนียม 0.5% (11,000 บาท)
ผลลัพธ์:ผู้ขายหลีกเลี่ยงการประมูล ผู้ซื้อได้รับส่วนลด 56% ผู้ให้กู้ขาดทุนสุทธิ 1.2 ล้านบาทที่ถูกยกให้
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายต่ำกว่าทุนได้หรือไม่?
ได้ แต่จำกัดเฉพาะคอนโดมิเนียมภายใต้โควตา 49% โดยตัวแทนจะจัดการเรื่องการรายงาน FET และการตรวจสอบสัญญาเช่า
การอนุมัติจากธนาคารใช้เวลานานเท่าไหร่?
โดยทั่วไปใช้เวลา 1-3 เดือน การยื่นเอกสารทั้งหมดล่วงหน้าจะช่วยเร่งกระบวนการพิจารณาของการขายฝากได้
ผู้ขายต้องเสียภาษีจากยอดหนี้ส่วนต่างหรือไม่?
หนี้ที่ได้รับการยกให้อาจต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1%) ผ่านกรมสรรพากร ควรปรึกษาทนายความ
คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง
ทำไมจึงสำคัญ
การเพิกเฉยต่อรายละเอียดปลีกย่อยของการขายต่ำกว่าทุนอาจทำให้ผู้ขายติดอยู่ในการติดตามหนี้ที่ไม่สิ้นสุดหรือการถูกประมูลขายทอดตลาด ซึ่งทำให้สูญเสียมูลค่า 20-50% ผู้ซื้อที่พลาดสัญญาณเตือนอาจต้องเผชิญกับความล่าช้าหรือภาระจำนองแฝง ซึ่งทำให้การลงทุนในตลาดคอนโดที่ผันผวนของไทยต้องหยุดชะงัก
💡 เคล็ดลับจาก REMAX
ควรปรึกษาตัวแทน REMAX ตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อประสานงานกับธนาคารในการขอหนังสืออนุมัติล่วงหน้า ซึ่งจะช่วยลดระยะเวลารอคอยได้ถึง 50% ผ่านเครือข่ายผู้ให้กู้และการฝึกอบรมของเรา
ต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติมหรือไม่?
ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญและ AI ของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือคุณ
สอบถามผ่าน Line AI สอบถามผ่าน WhatsApp AIค้นหาตัวแทน