กลับไปที่: คำจำกัดความ
คู่สัญญาตามกฎหมาย
ผู้ให้สิทธิ์ (Grantor) ในประเทศไทยคืออะไร?
ตรวจสอบข้อเท็จจริงโดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของ REMAX ประเทศไทย
คำจำกัดความ
ในประเทศไทย ผู้ให้สิทธิ์ (Grantor) คือบุคคลหรือนิติบุคคลที่ทำการโอน ให้ หรือก่อตั้งสิทธิในทรัพย์สินแก่บุคคลอื่นในธุรกรรมที่กฎหมายรับรอง ซึ่งส่วนใหญ่มักจะผ่านการซื้อขาย การเช่า การจำนอง สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิอื่น ๆ ที่จดทะเบียน ในทางปฏิบัติสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไทย ผู้ให้สิทธิ์มักจะเป็นเจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิ์ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นผู้ลงนามต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน เพื่อให้ผู้ซื้อหรือผู้รับสิทธิ์ได้รับสิทธิ์ที่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย
บริบททางกฎหมายของไทย
ในประเทศไทย แนวคิดเกี่ยวกับผู้ให้สิทธิ์อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นหลักสำหรับสิทธิตามสัญญา เช่น การเช่าและการจำนอง, ประมวลกฎหมายที่ดินสำหรับการเป็นเจ้าของและการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน, และพระราชบัญญัติอาคารชุดสำหรับกฎเกณฑ์การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมของชาวไทยและชาวต่างชาติ หน่วยงานรัฐที่สำคัญคือกรมที่ดิน เนื่องจากการโอนหรือการก่อตั้งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะมีผลทางกฎหมายก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนที่นั่นแล้ว สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ อาจต้องใช้เอกสารประกอบเพิ่มเติม เช่น แบบ ภ.ต.3 (FET form) หรือใบรับรองการโอนเงินจากธนาคาร เพื่อแสดงว่าเงินทุนที่ใช้ซื้อได้นำเข้ามาในประเทศไทยอย่างถูกต้อง เมื่อเทียบกับเขตอำนาจศาลของชาติตะวันตกหลายแห่ง ประเทศไทยมีขั้นตอนการจดทะเบียนที่เป็นทางการมากกว่าและมีข้อจำกัดที่เข้มงวดกว่าเกี่ยวกับผู้ที่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ นอกจากนี้ ชาวต่างชาติยังต้องเผชิญกับกฎเกณฑ์ที่แตกต่างจากพลเมืองไทยในบางธุรกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเป็นเจ้าของที่ดินโดยสมบูรณ์ (กรรมสิทธิ์) และข้อจำกัดโควต้าคอนโดมิเนียม (โควต้าต่างชาติ 49%) ปัญหาอาจเกิดขึ้นได้เมื่อผู้ให้สิทธิ์ไม่สามารถโอนสิทธิ์ตามที่คาดหวังไว้ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือมีค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด (ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ซึ่งส่งผลกระทบต่อราคาสุดท้าย
ข้อดีและความเสี่ยง
ข้อดี
- การระบุตัวผู้ให้สิทธิ์ที่ถูกต้องทำให้สามารถโอนและจดทะเบียนสิทธิ์ ณ กรมที่ดินได้อย่างถูกกฎหมาย
- ผู้ให้สิทธิ์สามารถก่อตั้งสิทธิ์อื่น ๆ นอกเหนือจากการขายได้ เช่น การเช่า สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน หรือการจำนอง
ความเสี่ยงและข้อเสีย
- หากผู้ให้สิทธิ์ไม่มีอำนาจตามกฎหมายในการโอนสิทธิ์ ผู้ซื้ออาจไม่ได้รับสิ่งใดที่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย
- การไม่จดทะเบียนที่กรมที่ดิน ปัญหาเรื่องโควต้า หรือไม่มีเอกสาร ภ.ต.3 อาจทำให้ข้อตกลงล้มเหลวได้
ตัวอย่าง: การทำงานจริง
ลองดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าผู้ให้สิทธิ์ (Grantor) ถูกนำไปใช้อย่างไรในระหว่างการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์
- ผู้ขายคนไทยเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมโฉนด น.ส. 4 และตกลงขายในราคา 8,500,000 บาทให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
- ยังมีโควต้าสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่ และผู้ซื้อได้โอนเงินพร้อมเอกสาร ภ.ต.3 (FET) ที่ถูกต้องจากธนาคาร
- ผู้ขายลงนามในฐานะผู้ให้สิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์
ผลลัพธ์
กรมที่ดินบันทึกการโอนกรรมสิทธิ์ และคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมการโอน 2% เท่ากัน โดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบภาษีฝั่งผู้ขายที่เหลือทั้งหมด
ผลสรุป:ค่าธรรมเนียมการโอน: 170,000 บาท (ส่วนของผู้ซื้อ 85,000 บาท) + ภาษีส่วนอื่น ๆ ของผู้ขาย
คำถามที่พบบ่อย
ผู้ให้สิทธิ์เป็นผู้ขายเสมอไปหรือไม่ในประเทศไทย?
โดยปกติแล้วใช่ในการซื้อขาย แต่ไม่เสมอไป ในธุรกรรมการเช่า สิทธิอาศัย หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ผู้ให้สิทธิ์อาจเป็นเจ้าของที่ให้สิทธิ์นั้น ๆ แทนที่จะเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้ให้สิทธิ์ในประเทศไทยได้หรือไม่?
ได้ หากชาวต่างชาติถือสิทธิ์ที่กฎหมายไทยรับรองอยู่แล้วซึ่งสามารถโอนหรือให้สิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เพราะโดยหลักแล้วพวกเขาไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ตั้งแต่แรก
ผู้ให้สิทธิ์จำเป็นต้องลงนามที่สำนักงานที่ดินหรือไม่?
สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์และสิทธิ์ที่จดทะเบียนส่วนใหญ่ คำตอบคือใช่ การจดทะเบียนกับกรมที่ดินคือสิ่งที่ทำให้การโอนนั้นมีผลบังคับใช้ต่อบุคคลภายนอก
คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง
ทำไมจึงสำคัญ
หากคุณเข้าใจผิดว่าใครคือผู้ให้สิทธิ์ คุณอาจคิดว่ากำลังซื้อบางสิ่งที่ผู้ขายไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมายที่จะให้คุณได้ ในประเทศไทย การทำความเข้าใจเรื่องผู้ให้สิทธิ์ โฉนด และกระบวนการจดทะเบียนให้ถูกต้อง คือสิ่งที่ปกป้องกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า หรือสิทธิอื่น ๆ ที่คุณจดทะเบียนไว้จากการโต้แย้งในภายหลัง
💡 เคล็ดลับจาก REMAX
ตรวจสอบสิทธิ์ที่กำลังจะโอนให้แน่ชัดทุกครั้งก่อนลงนาม โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพราะในประเทศไทยผู้ขายอาจสามารถให้สิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างได้ แต่ไม่สามารถให้สิทธิ์ในที่ดินได้ ตัวแทนที่ดีควรตรวจสอบโฉนด โควต้าต่างชาติ และขั้นตอนการจดทะเบียนที่กรมที่ดินก่อนที่จะมีการชำระเงินมัดจำใด ๆ
ต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติม?
ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญและ AI ของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือคุณ
สอบถามผ่าน Line AI สอบถามผ่าน WhatsApp AIค้นหาตัวแทน