อัตราส่วนพื้นที่ว่าง (Open Space Ratio - OSR) ในประเทศไทยคืออะไร?

ข้อดี

• ช่วยป้องกันความแออัดของโครงการ และส่งเสริมให้มีแสงสว่าง การถ่ายเทอากาศ การระบายน้ำ และคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
• สามารถเพิ่มมูลค่าในระยะยาวได้โดยการสร้างโครงการที่มีความหนาแน่นต่ำและน่าดึงดูดยิ่งขึ้น พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ดีกว่า

ความเสี่ยงและข้อเสีย

• OSR ที่ต่ำหรือการตีความที่ผิดพลาดอาจบังคับให้ต้องสร้างอาคารที่เล็กลง มีจำนวนยูนิตน้อยลง หรือมีค่าใช้จ่ายในการออกแบบใหม่
• หากผู้พัฒนาไม่สนใจข้อจำกัดด้านผังเมืองในท้องถิ่น โครงการอาจประสบปัญหาด้านใบอนุญาต ความล่าช้า หรือข้อพิพาทด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

ผลลัพธ์

ผู้พัฒนาถูกบังคับให้แก้ไขแบบเป็นบ้านขนาดใหญ่ขึ้น 6 หลังแทนที่จะเป็น 8 หลัง ทำให้ต้นทุนที่ดิน 28,000,000 บาท ถูกกระจายไปยังยูนิตที่น้อยลง และมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีก 450,000 บาทสำหรับการออกแบบใหม่และการแก้ไขใบอนุญาต

อัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) เหมือนกับการเป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่?

ไม่ใช่ OSR เป็นกฎด้านการวางผัง/การออกแบบที่กำหนดว่าต้องมีที่ดินว่างเหลืออยู่เท่าใด ในขณะที่การเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง

OSR ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติแตกต่างจากผู้ซื้อชาวไทยหรือไม่?

ไม่โดยตรง OSR ใช้กับการปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการวางผังของโครงการ ในขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากกฎระเบียบแยกต่างหากเกี่ยวกับโควต้าคอนโด การเป็นเจ้าของที่ดิน สัญญาเช่า และสิทธิจดทะเบียน

OSR จะทำให้ราคาโครงการคอนโดหรือบ้านเปลี่ยนแปลงหรือไม่?

ใช่ โดยทางอ้อม ความหนาแน่นของพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้ต่ำลงมักจะเพิ่มต้นทุนที่ดินต่อยูนิต และอาจลดจำนวนยูนิตที่สามารถขายได้ ซึ่งมักจะทำให้ราคาสูงขึ้น