Sinking Fund (เงินกองทุน) ในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

ในประเทศไทย Sinking Fund (เงินกองทุน) คือเงินสำรองที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมหรือโครงการวิลล่าใหม่ต้องชำระเพียงครั้งเดียว คำนวณตามขนาดพื้นที่ของยูนิต (โดยทั่วไป 400-800 บาท/ตร.ม.) และบริหารจัดการโดยนิติบุคคลอาคารชุด (นิติฯ) เพื่อใช้จ่ายสำหรับค่าใช้จ่ายครั้งใหญ่ที่ไม่เกิดขึ้นบ่อย เช่น การซ่อมแซมโครงสร้าง การเปลี่ยนลิฟต์ หรือการซ่อมแซมหลังคา ซึ่งแตกต่างจากค่าส่วนกลางรายเดือนที่ครอบคลุมค่าบำรุงรักษาตามปกติ เนื่องจากเงินกองทุนนี้มีเป้าหมายเพื่อรองรับความต้องการด้านเงินทุนในระยะยาวโดยไม่มีการชำระเงินอย่างต่อเนื่อง เว้นแต่เจ้าของร่วมจะอนุมัติให้มีการเรียกเก็บเพิ่มเติม

ความคาดหวังในระดับสากลเทียบกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกอาจคาดว่าเงินกองทุน (sinking fund) เป็นเงินมัดจำที่สามารถขอคืนได้หรือเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่รวมอยู่ในค่าเช่าหรือค่าธรรมเนียม คล้ายกับเงินกองทุนส่วนกลาง (strata sinking funds) ในออสเตรเลียหรือสหรัฐอเมริกาที่มักมีการเติมเงินอย่างสม่ำเสมอจากค่าบริการ แต่ในประเทศไทย เงินกองทุนนี้เป็นการชำระเงินล่วงหน้าครั้งเดียวสำหรับการซื้อโครงการใหม่ ไม่สามารถขอคืนได้เมื่อขายต่อ และไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องเก็บไว้ในบัญชีที่แยกต่างหากอย่างชัดเจน ทำให้มีความเสี่ยงต่อการจัดการที่ผิดพลาดหากไม่มีการกำกับดูแลจากเจ้าของร่วมที่เข้มแข็ง การเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมเกิดขึ้นได้ยาก แต่จะตัดสินใจร่วมกัน ซึ่งแตกต่างจากระบบของชาติตะวันตกบางแห่งที่บังคับให้มีการเติมเงินทุกปี

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

ผู้ซื้อคอนโดมือสองอาจมองข้ามการตรวจสอบว่ามีการชำระเงินกองทุนครั้งแรกแล้วหรือไม่ ซึ่งอาจนำไปสู่การถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมโดยไม่คาดคิดตามมติของเจ้าของร่วมหากเงินกองทุนหมดลง การที่เงินกองทุนไม่สามารถขอคืนได้เมื่อขายต่อหมายความว่าผู้ขายต้องรับภาระส่วนนี้ไปโดยไม่ได้รับการชดเชย ซึ่งสร้างความไม่พอใจให้กับการขายเพื่อทำกำไรในระยะสั้นหรือการย้ายที่อยู่ การบริหารจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพของนิติบุคคลอาคารชุดอาจส่งผลให้เงินกองทุนหมดไปโดยไม่มีความโปร่งใส ทำให้เจ้าของร่วมต้องถูกเรียกเก็บเงินพิเศษเพื่อการซ่อมแซมเร่งด่วน

กฎสำหรับชาวต่างชาติและพลเมืองไทย

ข้อผูกพันในการชำระเงินกองทุน (Sinking Fund) มีผลบังคับใช้เช่นเดียวกันทั้งกับพลเมืองไทยและชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นข้อกำหนดที่ผูกกับกรรมสิทธิ์ในยูนิตตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ไม่ใช่ตามสัญชาติ ชาวต่างชาติซึ่งถูกจำกัดให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดได้ไม่เกิน 49% (โควต้าต่างชาติ) จะต้องชำระในอัตราต่อตารางเมตรเท่ากันเมื่อซื้อโครงการใหม่ โดยไม่มีข้อยกเว้นหรือความแตกต่างในความรับผิดชอบ

บริบททางกฎหมายของไทย

เงินกองทุน (Sinking Fund) อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (1979) ซึ่งมีการแก้ไขเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2551 และ 2561 โดยกำหนดให้มีการจัดตั้งกองทุนนี้เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนไปยังนิติบุคคลอาคารชุด (นิติฯ) เพื่อใช้ในการซ่อมแซมครั้งใหญ่สำหรับทรัพย์สินส่วนกลาง กรมที่ดินจะดูแลการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นขั้นตอนที่มีการเก็บเงินส่วนนี้ ในขณะที่นิติฯ ซึ่งได้รับเลือกจากเจ้าของร่วม จะเป็นผู้บริหารจัดการและรายงานสถานะของกองทุนในการประชุมประจำปี ไม่มีหน่วยงานรัฐบาลเฉพาะทาง เช่น ปปง. หรือกรมสรรพากร เข้ามาควบคุมโดยตรงนอกเหนือจากกฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สินทั่วไป

ข้อดีและความเสี่ยง

ตัวอย่าง: การทำงานของเงินกองทุน

มาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่า Sinking Fund ถูกนำไปใช้อย่างไรในระหว่างการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

กรณีศึกษาจากเรื่องจริง

Sinking Fund (เงินกองทุน) เทียบกับค่าส่วนกลาง

สรุปเปรียบเทียบความแตกต่างอย่างรวดเร็ว

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง