มาตรฐานการประเมินค่าในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

มาตรฐานการประเมินค่าในประเทศไทย หมายถึง วิธีการและแนวทางปฏิบัติทางวิชาชีพที่ผู้ประเมินราคาที่ได้รับใบอนุญาตใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยหลักๆ มี 3 วิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบตลาด (เปรียบเทียบจากการขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน), วิธีต้นทุน (ต้นทุนการสร้างทดแทนหักค่าเสื่อมราคาบวกมูลค่าที่ดิน) และวิธีรายได้ (กระแสเงินสดสุทธิคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน) มาตรฐานเหล่านี้ช่วยให้มั่นใจได้ถึงการกำหนดมูลค่าตลาดที่เป็นกลาง ณ วันที่กำหนด ซึ่งใช้ในการทำธุรกรรม สินเชื่อ และการลงทุน โดยผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองจากหน่วยงานต่างๆ เช่น คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) หรือสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

ความคาดหวังระดับสากลเทียบกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกคาดหวังราคาขายที่โปร่งใสและจดทะเบียนซึ่งสะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง พร้อมด้วยการประเมินราคาที่เป็นมาตรฐานและเชื่อมโยงกับบันทึกของทางราชการเสมอ แต่ในประเทศไทย อสังหาริมทรัพย์มักจดทะเบียนในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อลดหย่อนภาษี ในขณะที่ราคาจริงจะชำระเป็นเงินสดแยกต่างหาก ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนระหว่างมูลค่าตลาดที่ประเมินได้กับบันทึกของกรมที่ดิน การประเมินราคาที่นี่จะเน้นข้อมูลตลาดในท้องถิ่น เช่น การปรับค่า Weighted Quality Score ซึ่งแตกต่างจากโมเดล CMA ที่ตายตัวของตะวันตก และมักถูกว่าจ้างเพื่อประกอบการขอสินเชื่อมากกว่าการขายทั่วไป การประเมินค่าจะมีผลทางกฎหมายก็ต่อเมื่อมาจากผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้น ซึ่งแตกต่างจากการประมาณการอย่างไม่เป็นทางการในระดับสากล

ปัญหาที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อมีความเสี่ยงที่จะจ่ายเงินเกินราคาหากเชื่อถือ "การประเมินราคา" จากผู้ขายโดยไม่มีการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ เนื่องจากการประเมินอย่างไม่เป็นทางการมักไม่คำนึงถึงค่าเสื่อมราคาหรือการเปลี่ยนแปลงของตลาด ซึ่งนำไปสู่การได้รับวงเงินสินเชื่อที่ไม่เพียงพอ การจดทะเบียนในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงกับกรมที่ดินอาจสร้างข้อพิพาททางภาษีในภายหลังเมื่อขายต่อ โดยกรมสรรพากรจะใช้ราคาประเมินที่สูงกว่าในการคำนวณค่าธรรมเนียม ชาวต่างชาติอาจเผชิญกับการถูกปฏิเสธสินเชื่อหากการประเมินของธนาคาร (ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้) ประเมินมูลค่าหลักประกันต่ำเกินไปเนื่องจากความเสี่ยงด้านทำเลที่ตั้งหรือโควต้า

กฎเกณฑ์สำหรับชาวต่างชาติเทียบกับพลเมืองไทย

มาตรฐานการประเมินค่าใช้บังคับกับชาวต่างชาติและคนไทยอย่างเท่าเทียมกัน เนื่องจากการประเมินราคาเป็นการกำหนดมูลค่าตลาดเพื่อการเสียภาษี การขอสินเชื่อ และโควต้า โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ ชาวต่างชาติจะได้รับผลกระทบทางอ้อมผ่านโควต้าชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียม (จำกัดที่ 49%) ซึ่งการประเมินมูลค่าของยูนิตมีผลต่อคุณสมบัติ และการประเมินสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดกว่าเนื่องจากข้อกำหนดของแบบฟอร์มการทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FETF) พลเมืองไทยได้รับประโยชน์จากการทำธุรกรรมเงินสดที่ง่ายกว่าโดยไม่ต้องมีหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินตรา แต่ทั้งสองฝ่ายใช้วิธีการประเมินราคาเดียวกัน

บริบททางกฎหมายของไทย

อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (แก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินแต่ก็อนุญาตให้แสดงราคาต่ำกว่าความเป็นจริงได้ การประเมินราคาเพื่อขอสินเชื่ออยู่ภายใต้ข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทยที่กำหนดให้ต้องใช้ผู้ประเมินที่ได้รับใบอนุญาต กรมสรรพากรใช้ราคาประเมินในการคำนวณภาษี เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) และค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน) การกำกับดูแลมาจาก ก.ล.ต. สำหรับผู้ประเมินที่ได้รับใบอนุญาต, กรมที่ดินสำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยสำหรับมาตรฐานวิชาชีพและข้อมูล

ประโยชน์และความเสี่ยง

ตัวอย่าง: ทำงานอย่างไร

ลองดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่ามาตรฐานการประเมินค่าถูกนำไปใช้อย่างไรในระหว่างการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

กรณีศึกษาจากเรื่องจริง

มาตรฐานการประเมินค่า เทียบกับ CMA อย่างไม่เป็นทางการของนายหน้า

ตารางเปรียบเทียบโดยย่อระหว่างคำศัพท์นี้กับคำที่ใกล้เคียงที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง