ค่าธรรมเนียมการจดจำนองในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

ค่าธรรมเนียมการจดจำนองในประเทศไทยคือค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเรียกเก็บสำหรับการจดทะเบียนจำนองบนโฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการ โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายต่อบุคคลภายนอก ค่าธรรมเนียมนี้ต้องชำระที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ระหว่างขั้นตอนการจดทะเบียน ซึ่งต้องมีสัญญาจำนองเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ วันที่ 22 เมษายน 2568 ได้มีการลดหย่อนเหลือ 0.01% สำหรับการจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทที่จดทะเบียนพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ (เช่น บ้าน คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท) โดยผู้ซื้อสัญชาติไทย ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

ความคาดหวังระดับสากลเทียบกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกมักคาดหวังว่าการจดทะเบียนจำนองจะเป็นเพียงค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเล็กน้อยที่รวมอยู่ในค่าธรรมเนียมการปิดการขายหรือธนาคารเป็นผู้รับผิดชอบ และมีกระบวนการทางดิจิทัลที่รวดเร็ว แต่ในประเทศไทย นี่คือค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินที่ต้องจ่ายแยกต่างหากเป็นเงินสดล่วงหน้าที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น โดยต้องไปดำเนินการด้วยตนเองและเกี่ยวข้องกับการสลักหลังโฉนด ซึ่งอาจทำให้การทำธุรกรรมล่าช้าหากไม่ดำเนินการพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ แตกต่างจากระบบของชาติตะวันตกส่วนใหญ่ที่ค่าธรรมเนียมเป็นอัตราคงที่หรือคิดเป็นเปอร์เซ็นต์โดยไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติ การลดหย่อนล่าสุดของไทยเป็นมาตรการชั่วคราว เฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ และสำหรับผู้ซื้อชาวไทยเท่านั้น ซึ่งสร้างความประหลาดใจให้ชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิ์ได้รับส่วนลดนี้

ปัญหาที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อที่ไม่ทราบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมนี้อาจต้องเผชิญกับการเรียกเก็บเงินสดที่ไม่คาดคิด ณ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากค่าธรรมเนียมนี้ไม่สามารถรวมอยู่ในสินเชื่อได้และต้องชำระทันที ซึ่งอาจทำให้การปิดการขายต้องหยุดชะงัก สำหรับการซื้อขายที่มูลค่าเกิน 7 ล้านบาท หรือหลังเดือนมิถุนายน 2569 ค่าธรรมเนียมเต็ม 1% จะเพิ่มค่าใช้จ่ายอย่างมีนัยสำคัญ (เช่น 100,000 บาท สำหรับการจำนอง 10 ล้านบาท) ทำให้งบประมาณตึงเครียดท่ามกลางภาษีอื่นๆ ชาวต่างชาติไม่ได้รับสิทธิ์ลดหย่อน ทำให้ค่าใช้จ่ายสูงขึ้นในตลาดที่มีข้อจำกัดอยู่แล้ว

กฎสำหรับชาวต่างชาติเทียบกับพลเมืองไทย

อัตราค่าธรรมเนียมและการลดหย่อนมีผลบังคับใช้เท่ากัน แต่พลเมืองไทยมีสิทธิ์ได้รับอัตราลดหย่อน 0.01% สำหรับการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ในวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทเมื่อจดทะเบียนพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ ในขณะที่ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เนื่องจากข้อจำกัดด้านสัญชาติ ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ (เช่น คอนโดมิเนียม) แต่ต้องชำระเต็ม 1% และเผชิญกับเกณฑ์การให้สินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ไม่มีข้อแตกต่างในขั้นตอนการจดทะเบียน แต่ข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ (เช่น ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้) ส่งผลทางอ้อมต่อการประยุกต์ใช้การจำนอง

บริบททางกฎหมายของไทย

อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 สำหรับขั้นตอนการจดทะเบียน และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับสัญญาจำนอง โดยมีกรมที่ดินภายใต้กระทรวงมหาดไทยเป็นผู้ดูแล กฎกระทรวง เช่น ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 22 เมษายน 2568 เป็นตัวกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมและการลดหย่อน การจดทะเบียนต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในท้องที่เพื่อมีผลผูกพันบุคคลภายนอก โดยค่าธรรมเนียมจะคำนวณจากราคาประเมินหรือมูลค่าจำนองที่จดทะเบียน

ข้อดีและข้อเสีย

ตัวอย่าง: การทำงานของระบบ

ลองมาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าค่าธรรมเนียมการจดจำนองถูกนำไปใช้อย่างไรระหว่างการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

กรณีศึกษาจากเรื่องจริง

ค่าธรรมเนียมการจดจำนองเทียบกับค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

การเปรียบเทียบอย่างรวดเร็วระหว่างคำศัพท์นี้กับคำที่ใกล้เคียงที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง