การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย - คิดให้รอบคอบและอย่าทำผิดพลาด

การตรวจสอบโฉนดที่ดินอย่างเข้มงวดที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่เป็นขั้นตอนแรกที่จำเป็นก่อนที่จะลงนามในสัญญาจองอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ในประเทศไทย การตรวจสอบที่เหมาะสมจะติดตามประวัติของที่ดินย้อนกลับไปถึงเจ้าของเดิมและเปิดเผยภาระผูกพันที่ซ่อนอยู่ เช่น การจำนอง ภาระผูกพันของบุคคลที่สาม หรือข้อจำกัดด้านผังเมือง ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ริมชายหาดในพื้นที่เช่นเกาะสมุยหรือภูเก็ตอยู่ภายใต้กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดซึ่งจำกัดความสูงของโครงสร้างภายในระยะ 50 ถึง 200 เมตรจากแนวชายฝั่ง การไม่ตรวจสอบข้อบังคับอาคารเหล่านี้อาจทำให้ที่ดินที่ซื้อมาใหม่แทบจะไม่มีค่าหากคุณไม่สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างตามที่ตั้งใจไว้ได้ตามกฎหมาย

นอกเหนือจากการตรวจสอบที่ดินแล้ว การพยายามซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่เป็นอิสระถือเป็นความเสี่ยงทางการเงินอย่างรุนแรง สัญญาอสังหาริมทรัพย์ของไทยไม่ค่อยเหมือนกับมาตรฐานตะวันตกและมักขาดเงื่อนไขการคุ้มครองผู้บริโภคที่สำคัญ ทนายความที่มีคุณสมบัติจะตรวจสอบผลการดำเนินงานในอดีตของผู้พัฒนา ตรวจสอบคุณภาพการก่อสร้างจากเฟสก่อนหน้า และตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยอย่างสมบูรณ์ นอกจากนี้ คุณต้องร่างเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาที่ชัดเจนไว้ในสัญญาเงินมัดจำของคุณเสมอ เช่น 'ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน' มิฉะนั้น ค่าธรรมเนียมการจองมาตรฐานของไทย (โดยทั่วไปคือ 10% ถึง 15% ของราคาซื้อ เฉลี่ย 100,000 ถึง 300,000 บาท) จะไม่สามารถขอคืนได้อย่างเด็ดขาดตามกฎหมายท้องถิ่น

คำถามที่ 1: เงินมัดจำการจองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถขอคืนได้หรือไม่?

ตอบ: โดยทั่วไปแล้วไม่ได้ เว้นแต่คุณจะร่างเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาไว้อย่างชัดเจน (เช่น 'ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน' หรือ 'ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาฉบับสุดท้าย') กับทนายความของคุณ เงินมัดจำการจองมาตรฐานซึ่งมีตั้งแต่ 10% ถึง 15% จะไม่สามารถขอคืนได้หากคุณตัดสินใจถอนตัวจากข้อตกลง

คำถามที่ 2: ทำไมฉันจึงต้องมีพินัยกรรมฉบับแยกต่างหากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?

ตอบ: พินัยกรรมฉบับภาษาไทยจะระบุรายการทรัพย์สินในประเทศของคุณโดยตรง ทำให้สามารถดำเนินการที่กรมที่ดินได้อย่างรวดเร็ว การพยายามบังคับใช้พินัยกรรมต่างประเทศในประเทศไทยต้องใช้เวลาในการแปล การรับรองเอกสารระหว่างประเทศ และการอนุมัติจากรัฐบาล ซึ่งทำให้เกิดความล่าช้าอย่างมากสำหรับทายาทของคุณ

คำถามที่ 3: ฉันสามารถพึ่งพาทนายความของโครงการในการทำธุรกรรมได้หรือไม่?

ตอบ: ไม่ได้อย่างเด็ดขาด คุณต้องจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่เป็นอิสระเพื่อดำเนินการเพื่อผลประโยชน์สูงสุดของคุณโดยเฉพาะ พวกเขาจะตรวจสอบประวัติบริษัทของโครงการอย่างเป็นกลาง ตรวจสอบโฉนดเพื่อหาภาระผูกพัน และรับประกันการปฏิบัติตามสัญญาอย่างเคร่งครัดโดยไม่มีอคติ

คำถามที่ 4: จะเกิดอะไรขึ้นถ้าฉันข้ามขั้นตอนการตรวจสอบโฉนดที่ดิน?

ตอบ: การข้ามขั้นตอนการตรวจสอบโฉนดอาจนำไปสู่ผลกระทบทางการเงินที่ร้ายแรง เช่น การซื้อที่ดินที่มีภาระผูกพันของบุคคลที่สามอยู่แล้ว การจำนองกับธนาคารที่ซ่อนอยู่ หรือข้อจำกัดด้านผังเมืองและสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดซึ่งห้ามไม่ให้คุณสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการตามกฎหมาย

คำถามที่ 5: ฉันควรซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยพิจารณาจากราคาที่ถูกที่สุดเพียงอย่างเดียวหรือไม่?

ตอบ: ไม่ใช่ ราคาที่ต่ำเป็นพิเศษมักบ่งบอกถึงผู้พัฒนาที่ไม่มีประสบการณ์ ความเสี่ยงสูงที่จะเกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง หรือทรัพย์สินที่มีปัญหาในโครงการที่จัดการไม่ดี ควรเปรียบเทียบราคาเสนอขายของอสังหาริมทรัพย์กับการประเมินมูลค่าปัจจุบันที่แท้จริงของโครงการที่อยู่ติดกันเสมอ

ผู้มีอำนาจในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว

คู่มือนี้ได้รับการค้นคว้าและเขียนขึ้นโดยผู้เชี่ยวชาญตลาดท้องถิ่นที่ได้รับการรับรองของเราที่ REMAX ประเทศไทย ด้วยประสบการณ์รวมกันหลายทศวรรษทั่วราชอาณาจักร ทีมงานของเรารับประกันว่าทุกข้อมูลเชิงลึกได้รับการสนับสนุนจากข้อมูลธุรกรรมที่ตรวจสอบแล้ว การปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด และแนวโน้มตลาดที่เป็นปัจจุบัน