กลับไปที่ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

การขายต่ำกว่าทุน (Short Sale) และการขายร้อน (Fire Sale)

การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะผลกระทบที่ยังคงอยู่จากช่วงหลังโควิด-19 ได้สร้างรายการสินทรัพย์ด้อยคุณภาพที่ไม่เหมือนใครขึ้นทั่วประเทศไทย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกับวิกฤตสภาพคล่องหรือการถูกยึดทรัพย์ที่ใกล้เข้ามา ต่างหันมาใช้ Short Sales (การขายต่ำกว่าทุน) และ Fire Sales (การขายร้อน) เพื่อปลดภาระของตนเอง สำหรับนักลงทุน สถานการณ์เหล่านี้ถือเป็นโอกาสที่หาได้ยากในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดถึง 30% ถึง 80% อย่างไรก็ตาม การแยกแยะระหว่างการขายต่ำกว่าทุนที่ได้รับการอนุมัติจากธนาคารและการขายร้อนที่เกิดจากเจ้าของเองนั้นเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเพื่อความปลอดภัยทางกฎหมายและความรวดเร็วในการทำธุรกรรม

สรุปสั้นๆ - อ่านจบใน 1 นาที

  • การขายร้อน (Fire Sales) ให้ความสำคัญกับความเร็ว โดยมักตั้งราคาบ้านต่ำกว่าตลาด 30-50% เพื่อการชำระด้วยเงินสดทันทีภายใน 30 วัน
  • การขายต่ำกว่าทุน (Short Sales) ต้องได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้เพื่อยอมรับราคาที่น้อยกว่ายอดจำนองคงเหลือ ซึ่งเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและใช้เวลาปิดการขาย 3-6 เดือน
  • ขายฝาก (Kai Faak) เป็นกลไกทางกฎหมายเฉพาะของไทยที่มักผลักดันให้เกิดการขายเร่งด่วนเหล่านี้ ซึ่งมีความเสี่ยงเฉพาะเกี่ยวกับการไถ่ถอน

ภาพรวมสินทรัพย์รอการขายในประเทศไทย

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คำว่า "Short Sale" และ "Fire Sale" มักถูกใช้สลับกันไปมา แต่ในทางกฎหมายแล้ว ทั้งสองอย่างเป็นกระบวนการที่แตกต่างกัน Fire Sale (การขายร้อน) เป็นการขายที่ขับเคลื่อนโดยเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งผู้ขายมีส่วนทุนในทรัพย์สินแต่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน มักเกิดจากธุรกิจล้มละลายหรือการย้ายที่อยู่ ผู้ขายเหล่านี้จะลดราคาลงอย่างมากเพื่อดึงดูดผู้ซื้อเงินสดที่สามารถโอนโฉนดได้ทันทีที่กรมที่ดิน นี่คือรูปแบบการซื้อทรัพย์สินด้อยคุณภาพที่ตรงไปตรงมาที่สุด

ในทางกลับกัน Short Sale (การขายต่ำกว่าทุน) เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ "ราคาต่ำกว่าหนี้" กล่าวคือหนี้จำนองคงค้างสูงกว่ามูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สิน ผู้ขายไม่สามารถขายได้หากไม่ได้รับอนุญาตอย่างชัดเจนจากธนาคารให้ยอมรับการชำระหนี้ที่ "ขาดทุน" ซึ่งเกี่ยวข้องกับการเจรจาที่ซับซ้อนกับฝ่ายบริหารสินทรัพย์ของผู้ให้กู้ แม้ว่าส่วนลดที่อาจได้รับจะมหาศาล (มักเกิน 50%) แต่กรอบเวลานั้นไม่สามารถคาดเดาได้ เนื่องจากธนาคารต่างๆ เช่น SCB, KBank หรือ Bangkok Bank ต้องดำเนินการผ่านคณะกรรมการสินเชื่อภายในก่อนที่จะปลดภาระจำนอง

เจาะลึกการขายร้อน (Fire Sale)

การขายร้อน (Fire Sale) ถูกกำหนดโดยความเร่งด่วน ผู้ขายจะตั้งราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาดอย่างมีนัยสำคัญ บางครั้งลดราคาลงหลายล้านบาทในชั่วข้ามคืน เพื่อให้ได้ผู้ซื้อทันที ซึ่งแตกต่างจากการขายต่ำกว่าทุน ทรัพย์สินเหล่านี้มักไม่มีภาระผูกพันทางธนาคารที่ซับซ้อนซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการขาย

  • ความเร็วในการทำธุรกรรม: การปิดการขายมักเกิดขึ้นภายใน 7 ถึง 14 วัน
  • เงินสดคือพระเจ้า: ผู้ขายไม่ค่อยยอมรับผู้ซื้อที่รอการอนุมัติสินเชื่อ
การขายร้อนอสังหาริมทรัพย์ในไทย

ขั้นตอนการซื้อทรัพย์ขายต่ำกว่าทุนจากธนาคาร

เมื่อทรัพย์สินมีมูลค่าน้อยกว่าหนี้สินเชื่อ ธนาคารจะมีอำนาจควบคุมการขายอย่างมีประสิทธิภาพ ผู้ให้กู้จะต้องยอม "ยกหนี้ส่วนต่าง" ระหว่างราคาขายกับหนี้สินคงค้าง กระบวนการนี้ช้ากว่าแต่สามารถให้ผลตอบแทนเป็นสินทรัพย์ชั้นดีในทำเลทอง เช่น สุขุมวิทหรือภูเก็ต ในราคาเพียงเศษเสี้ยวของต้นทุน

  • ระยะเวลาการอนุมัติ: คาดว่าต้องรอการตัดสินใจของธนาคารประมาณ 3 ถึง 6 เดือน
  • สภาพตามที่เป็นอยู่: ธนาคารไม่ค่อยจ่ายค่าซ่อมแซม ควรคำนวณต้นทุนการปรับปรุงเข้าไปในผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ของคุณด้วย
กระบวนการขายต่ำกว่าทุนโดยธนาคาร

ปลดล็อกมูลค่าที่ต่ำกว่าราคาตลาด

เสน่ห์หลักของการทำธุรกรรมเหล่านี้คือจุดราคา นักลงทุนสามารถซื้อทรัพย์สินได้ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดปัจจุบัน 30%, 50% หรือแม้กระทั่ง 80% ซึ่งเป็นการสร้างส่วนต่างของทุนในทันที ช่วยป้องกันการลงทุนจากภาวะตลาดตกต่ำในอนาคตและเพิ่มผลตอบแทนจากการเช่าให้สูงสุด

  • ผลตอบแทนการลงทุนสูง (High ROI): ต้นทุนเริ่มต้นที่ต่ำกว่าช่วยเพิ่มอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Cap Rate) และผลตอบแทนจากเงินสด (cash-on-cash return) อย่างมีนัยสำคัญ
  • ศักยภาพในการพลิกฟื้น (Flipping Potential): ส่วนต่างของราคาทำให้มีงบประมาณสำหรับการปรับปรุงให้ทันสมัยก่อนนำไปขายต่อ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษ

ปัจจัยเรื่อง "ขายฝาก" และความเสี่ยง

ทรัพย์สินด้อยคุณภาพจำนวนมากในประเทศไทยมีความเกี่ยวข้องกับสัญญา "ขายฝาก" (Kai Faak) ซึ่งเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่เป็นเอกลักษณ์ของไทยที่กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ให้กู้ทันที แต่ผู้ขายมีสิทธิ์ซื้อคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด หากผู้ขายผิดนัดชำระ ทรัพย์สินนั้นจะกลายเป็น NPA (สินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้)

  • กำหนดเวลาที่เข้มงวด: ระยะเวลาไถ่ถอนเป็นที่สิ้นสุด การพลาดกำหนดแม้เพียงวันเดียวจะทำให้เสียสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
  • การตรวจสอบโฉนดที่ชัดเจน: ผู้ซื้อต้องแน่ใจว่าระยะเวลาไถ่ถอนได้สิ้นสุดลงตามกฎหมายแล้วก่อนที่จะทำการซื้อ
การขายฝากพร้อมสิทธิไถ่ถอน

หลีกเลี่ยงการถูกยึดทรัพย์โดยกรมบังคับคดี

สำหรับผู้ขาย การขายต่ำกว่าทุน (Short Sale) เป็นทางออกเชิงกลยุทธ์เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการยึดทรัพย์ของกรมบังคับคดี ซึ่งเป็นกระบวนการที่เปิดเผยต่อสาธารณะ มีค่าใช้จ่ายสูง และยืดเยื้อ (มักใช้เวลา 5-10 ปี) การเจรจาขายต่ำกว่าทุนที่ประสบความสำเร็จจะช่วยปลดภาระหนี้และช่วยให้ผู้ขายหลีกเลี่ยงความเสียหายทางเครดิตอย่างรุนแรงที่เกี่ยวข้องกับคำพิพากษาให้ยึดทรัพย์ทั้งหมด

  • การรักษาประวัติเครดิต: เสียหายต่อประวัติเครดิตบูโร (NCB) น้อยกว่าคำพิพากษาของศาล
  • การปลดภาระหนี้: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าธนาคารตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะไม่ดำเนินคดีเพื่อเรียก "หนี้ส่วนขาด" (หนี้ที่ยังคงเหลืออยู่)
การหลีกเลี่ยงการถูกยึดทรัพย์ในไทย

💡 เคล็ดลับจาก REMAX

เมื่อซื้อทรัพย์สินแบบขายต่ำกว่าทุนหรือขายร้อน อย่าข้ามขั้นตอนการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินที่กรมที่ดินเด็ดขาด ควรตรวจสอบด้านหลังของโฉนดเสมอเพื่อหาภาระผูกพันที่ซ่อนอยู่ การจำนอง หรือสิทธิการไถ่ถอนจากการ "ขายฝาก" ที่ยังไม่ได้ถูกยกเลิก ในกรณีของการขายต่ำกว่าทุน ต้องแน่ใจว่าคุณได้รับหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารที่ระบุราคาปลดภาระจำนองที่อนุมัติอย่างชัดเจน ก่อนที่คุณจะโอนเงินมัดจำใดๆ ให้กับผู้ขาย

ผู้เชี่ยวชาญจาก REMAX ประเทศไทย

เขียนโดยผู้เชี่ยวชาญจาก REMAX ประเทศไทย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการรับรอง

คู่มือนี้ได้รับการวิจัยและเขียนขึ้นโดยผู้เชี่ยวชาญตลาดท้องถิ่นที่ผ่านการรับรองของเราที่ REMAX ประเทศไทย ด้วยประสบการณ์รวมกันหลายทศวรรษทั่วราชอาณาจักร ทีมงานของเรารับประกันว่าทุกข้อมูลเชิงลึกได้รับการสนับสนุนจากข้อมูลการทำธุรกรรมที่ตรวจสอบแล้ว การปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเข้มงวด และแนวโน้มตลาดที่เป็นปัจจุบัน

ต้องการคำแนะนำส่วนตัวหรือไม่?

ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญและ REX AI ของเราพร้อมที่จะช่วยเหลือคุณด้วยโซลูชันอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับให้เหมาะกับคุณ