ศูนย์รวมคำถาม-คำตอบ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (FAQ Knowledge Hub)

ได้ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบ Freehold ได้ 100% ในชื่อของตนเอง โดยได้รับการคุ้มครองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เงื่อนไขคือ สัดส่วนพื้นที่รวมของชาวต่างชาติในอาคารชุดนั้นจะต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในโครงการ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบ (บ้านเดี่ยว วิลล่า ทาวน์โฮม และที่ดิน):

• กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง: ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านหรืออาคารได้ 100% ในนามบุคคล
• การเช่าที่ดินระยะยาว (Leasehold): ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินผ่านสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (ซึ่งสามารถต่ออายุสัญญาตามข้อตกลงได้สูงสุด 90 ปี)
• บริษัทจำกัดสัญชาติไทย: นักลงทุนต่างชาติที่ประกอบธุรกิจจริงในไทย อาจถือกรรมสิทธิ์ที่ดินผ่านบริษัทจำกัดที่หุ้นส่วนใหญ่เป็นสัญชาติไทย

โควต้าต่างชาติ 49% คือข้อกำหนดตามกฎหมายอาคารชุดที่ระบุว่า พื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในคอนโดมิเนียม สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติตามกฎหมายได้ไม่เกิน 49% ส่วนอีก 51% ที่เหลือต้องถือกรรมสิทธิ์โดยบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย

หากโควต้าต่างชาติในอาคารนั้นเต็มแล้ว 100%:

• ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ในชื่อตนเองได้
• ผู้ซื้อสามารถเลือกซื้อในรูปแบบ สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold 30 ปี) แทนได้
• หรือต้องรอให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่างชาติเดิมทำการขายโอนสิทธิ์โควต้าต่างชาตินั้นออกมา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยได้กำหนดสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไว้ดังนี้:

• สิทธิการเช่า (Leasehold - มาตรา 537): สิทธิตามสัญญาในการครอบครองและใช้อสังหาริมทรัพย์ ได้สูงสุด 30 ปีต่อการจดทะเบียน 1 ครั้ง
• สิทธิเก็บกิน (Usufruct - มาตรา 1417): ให้สิทธิชาวต่างชาติในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ บริหารจัดการ และเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ (เช่น ค่าเช่า) จากที่ดินได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิหรือตามระยะเวลาที่กำหนด
• สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies - มาตรา 1410): ให้สิทธิชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งทำนองเดียวกัน บนที่ดินของผู้อื่น

สิทธิทั้ง 3 ประเภทนี้ ต้องได้รับการจดทะเบียนสลักหลังโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน บริษัทต่างชาติ 100% ไม่สามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตามมีข้อยกเว้นและรูปแบบทางธุรกิจดังนี้:

• บริษัทจำกัดสัญชาติไทย: ที่ดินสามารถถือครองโดยบริษัทที่จัดตั้งในไทย โดยมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% และมีการประกอบธุรกิจจริง
• การส่งเสริมการลงทุน (BOI): บริษัทต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสถาบัน BOI จะได้รับข้อยกเว้นพิเศษให้สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อใช้ในการประกอบกิจการหรือตั้งสำนักงานได้
• ข้อห้ามเรื่องนอมินี (Nominee): การใช้คนไทยเป็นตัวแทนเชิด (Nominee) เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดินถือเป็นความผิดร้ายแรงตามกฎหมายไทย REMAX แนะนำให้รับคำปรึกษาจากกฎหมายมืออาชีพเสมอ

แบบ FET (ชื่อเดิมคือ ธ.ต. 3 หรือ TT3) คือหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่ออกโดยธนาคารรับเงินในประเทศไทย เพื่อยืนยันว่าเงินชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ถูกโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ

ข้อกำหนดสำคัญของแบบ FET สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ:

• เงินทุน ต้องโอนมาจากต่างประเทศ ในสกุลเงินต่างประเทศ (USD, EUR, GBP, AUD, SGD, HKD, RMB) และแปลงเป็นเงินบาทโดยธนาคารปลายทางในไทย
• คำสั่งโอนเงิน SWIFT ต้องระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน: "เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมห้องชุดเลขที่ [เลขห้อง] โครงการ [ชื่อโครงการ] ในนาม [ชื่อตามพาสปอร์ตของผู้ซื้อ]"
• ใบรับรอง FET เป็นเอกสารบังคับที่ กรมที่ดินต้องใช้ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมโควต้าต่างชาติ
• ใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายในการโอนเงินทุนและกำไรกลับประเทศโดยปลอดภาษีเมื่อทำการขายอสังหาฯ ในอนาคต

ทำได้ ถึงแม้ธนาคารในไทยจะเพิ่มความเข้มงวดในการเปิดบัญชีสำหรับนักท่องเที่ยว แต่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติสามารถเปิดบัญชีเงินออมสะสมทรัพย์ (เช่น ธนาคารกรุงเทพ, กสิกรไทย, ไทยพาณิชย์) ได้โดยยื่นเอกสารประกอบดังนี้:

• หนังสือเดินทาง (Passport) พร้อมตราประทับเข้าเมืองหรือวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ
• สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) หรือใบจองอสังหาริมทรัพย์จากโครงการ/ผู้ขาย
• หนังสือรับรอง/แนะนำจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้ เช่น REMAX Thailand หรือสำนักงานกฎหมาย

ในการส่งเงินทุนและกำไรจากการขายกลับต่างประเทศโดยไม่เสียภาษีซ้ำซ้อน คุณสามารถนำเอกสารต่อไปนี้ยื่นต่อธนาคารในไทย:

1. สำเนาหนังสือสัญญาโอนทดสอบจากกรมที่ดิน (ทด.13)
2. ใบเสร็จรับเงินภาษีและค่าธรรมเนียมฉบับจริงจากกรมที่ดิน
3. เอกสารรับรอง FET เดิมที่เคยนำเงินเข้ามาซื้ออสังหาฯ
4. สมุดบัญชีธนาคารแสดงยอดเงินที่ได้จากการขาย

เมื่อยื่นเอกสารครบถ้วน ธนาคารพาณิชย์ในไทยจะอนุมัติการโอนเงินออกต่างประเทศได้อย่างสะดวก

ค่าธรรมเนียมและภาษีรวมวันโอน ณ สำนักงานที่ดิน จะอยู่ที่ประมาณ 4% ถึง 7% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย:

* ตัวแทน REMAX จะจัดทำตารางประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอนให้อย่างแม่นยำก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ต่างจากนิติบุคคล (คิดอัตราคงที่ 1%) การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จะคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าโดยอิงตามจำนวนปีที่ถือครอง:

• นำราคาประเมินกรมที่ดิน หารด้วย จำนวนปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์
• หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีที่ถือครอง (ตั้งแต่ 50% ถึง 92%)
• คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า (5% ถึง 35%) เพื่อหาภาษีต่อปี
• คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองกลับเข้ามา เพื่อได้ยอดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายรวมที่ต้องชำระวันโอน

ภาษีสองประเภทนี้จะเลือกชำระเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งตามเงื่อนไขการถือครอง:

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): จะต้องชำระหากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น น้อยกว่า 5 ปี (นับแบบวันชนวัน) ออกแบบมาเพื่อป้องกันการเก็งกำไร *ข้อยกเว้น: หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป จะได้รับการยกเว้นภาษีนี้
• อากรแสตมป์ (0.5%): จะชำระก็ต่อเมื่อการขายนั้น ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)

ได้ แม้ว่าธนาคารพาณิชย์ในไทยโดยทั่วไปจะไม่ปล่อยสินเชื่อให้ชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ แต่มีช่องทางเฉพาะทางดังนี้:

• UOB Singapore / Bangkok Bank Singapore: สินเชื่อข้ามประเทศสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่
• MBK Guarantee: สถาบันการเงินที่ให้บริการสินเชื่อแก่นักลงทุนต่างชาติสำหรับคอนโดและบ้านในไทย วงเงินอนุมัติสูงสุด 50-60% ของราคาประเมิน
• ผู้มี Work Permit ในไทย: ชาวต่างชาติที่ทำงานในไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายเกิน 2 ปีขึ้นไป และเสียภาษีในไทย สามารถขอปฏิรูปกู้ร่วมกับธนาคารในไทยได้ (เช่น กรุงศรี, กสิกรไทย)
• ผ่อนตรงกับผู้พัฒนาโครงการ: หลายโครงการมีข้อเสนอให้ผ่อนชำระค่างวดตรงกับโครงการระหว่างก่อสร้างโดยไม่มีดอกเบี้ย

ความแตกต่างระหว่าง Freehold และ Leasehold ส่งผลต่อความมั่นคงของทรัพย์และมูลค่าในอนาคต:

• Freehold (ถือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ - โฉนด น.ส. 4): การถือกรรมสิทธิ์ถาวร 100% สลักหลังชื่อเป็นเจ้าของ ณ สำนักงานที่ดิน มีสิทธิ์ขาย โอน จำนอง หรือยกให้เป็นมรดกได้โดยไม่มีกำหนดเวลา
• Leasehold (สิทธิการเช่า): การสิทธิครอบครองตามสัญญาเช่าระยะยาว สูงสุดไม่เกิน 30 ปีต่อการจดทะเบียน 1 ครั้ง เจ้าของที่ดินเดิมยังคงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ การต่ออายุสัญญา (เช่น 30+30+30 ปี) ต้องระบุไว้ในสัญญาทางแพ่ง

มูลค่าตลาด: คอนโดมิเนียมแบบ Freehold มักมีราคาซื้อขายสูงกว่า Leasehold ในบริเวณเดียวกันประมาณ 10% ถึง 15%

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินของไทยแบ่งออกเป็นประเภทหลักๆ ดังนี้:

• โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ. - ครุฑแดง): เอกสารสิทธิ์ระดับสูงสุด ได้รับการรังวัดหมุดเข็มระวางด้วยดาวเทียม GPS มีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในการซื้อ ขาย โอน จำนอง
• น.ส. 3 ก. (ครุฑเขียว): หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีการรังวัดรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน สามารถนำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดครุฑแดงได้ และโอนซื้อขายได้ปลอดภัย
• น.ส. 3 (ครุฑดำ): หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ยังไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ การโอนต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน

ก่อนโอนเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรดำเนินการตรวจสอบความถูกต้องดังนี้:

1. ตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด: เช็คกับสำนักงานที่ดินว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง และโฉนดติดจำนอง อายัด หรือมีภาระผูกพันหรือไม่
2. ตรวจสอบโควต้าต่างชาติ: ขอหนังสือรับรองสัดส่วนโควต้าต่างชาติฉบับอัปเดตจากนิติบุคคลอาคารชุด
3. หนังสือปลอดหนี้ (ท.ด. 28): นิติบุคคลต้องออกหนังสือยืนยันว่าห้องชุดนั้นไม่มีค้างชำระค่าส่วนกลางและค่าน้ำไฟ
4. ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและ EIA: สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ต้องมั่นใจว่าผ่านการอนุมัติรายงาน EIA และมีใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว

ทำได้ หากคุณไม่สามารถเดินทางมาสำนักงานที่ดินในวันโอนได้ คุณสามารถทำหนังสือมอบอำนาจ (หนังสือมอบอำนาจ กรมที่ดิน ท.ด. 21) ให้ตัวแทน REMAX หรือทนายความดำเนินการแทนได้

กรณีเซ็นเอกสารจากต่างประเทศ:

• หนังสือมอบอำนาจ ท.ด. 21 ต้องลงลายมือชื่อตัวจริง
• หากทำในต่างประเทศ เอกสารต้องผ่านการรับรองจาก Notary Public และได้รับการโนตารี/ประทับรับรองโดยสถานทูตไทยหรือสถานกงสุลไทยในประเทศนั้นๆ

การซื้อช่วงพรีเซลช่วยให้ได้ราคาเปิดตัวที่คุ้มค่า แต่นักลงทุนควรประเมินความเสี่ยงของผู้พัฒนาโครงการดังนี้:

• เลือกซื้อกับบริษัทผู้พัฒนาที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือมีผลงานสร้างเสร็จจริงในอดีต
• ตรวจสอบว่าโครงการผ่านการอนุมัติ **EIA (รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม)** เรียบร้อยแล้วก่อนชำระเงินงวดใหญ่
• ตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาเรื่องค่าปรับกรณีการก่อสร้างล่าช้าเกินกำหนด

ข้อกำหนดมาตรฐานสำหรับการเช่าอยู่อาศัยระยะยาวในไทย:

• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า: มาตรฐานคือ เงินประกันชำรุดเสียหาย 2 เดือน บวกกับ ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ก่อนเข้าอยู่อาศัย
• ค่าน้ำค่าไฟ: ผู้เช่าจ่ายไฟตรงตามอัตราการไฟฟ้า (MEA/PEA) และจ่ายค่าน้ำกับนิติบุคคลอาคารชุด
• การแจ้ง TM30 (ตม. 30): เจ้าของบ้าน/ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ตามกฎหมายตรวจคนเข้าเมือง ในการแจ้งที่พักอาศัยของชาวต่างชาติภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากเข้าพัก ทีมงานดูแลการเช่าของ REMAX มีบริการช่วยผู้ให้เช่าแจ้ง TM30 ผ่านระบบออนไลน์

เจ้าของห้องชุดทุกคนร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดูแลอาคารร่วมกันผ่านนิติบุคคล:

• ค่ากองทุน (Sinking Fund): เงินทุนสำรองชำระครั้งเดียว ณ วันรับโอนคอนโดใหม่ (ประมาณ 500-800 บาท/ตร.ม.) ใช้สำหรับกรณีฉุกเฉิน ทาสีอาคารใหม่ หรือซ่อมแซมใหญ่ เช่น ลิฟต์ และโครงสร้าง
• ค่าส่วนกลางประจำปี (CAM Fee): ค่าดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวก คิดเป็นตารางเมตรต่อเดือน (เช่น 45-80 บาท/ตร.ม./เดือน) จัดเก็บเป็นรายปี เพื่อจ่ายค่ายกเว้นระบบรักษาความปลอดภัย ทำความสะอาด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส

ในประเทศไทย ค่าบริการนายหน้าชำระโดยผู้ขายหรือผู้ให้เช่า 100% ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ต้องเสียค่านายหน้าใดๆ ให้กับ REMAX

• ค่านายหน้าการขาย: อัตรามาตรฐานอยู่ที่ 3% ถึง 5% ของราคาซื้อขายที่ตกลงกัน
• ค่านายหน้าสัญญาเช่า 1 ปี: อัตรามาตรฐานเท่ากับ ค่าเช่า 1 เดือน
• ค่านายหน้าสัญญาเช่า 2 ปีขึ้นไป: อัตรามาตรฐานเท่ากับ ค่าเช่า 1.5 ถึง 2 เดือน

ประเมินอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าเบื้องต้นในทำเลสำคัญของไทย:

• กรุงเทพฯ ย่าน CBD (สุขุมวิท สาทร สีลม): ผลตอบแทนเฉลี่ย 4.5% ถึง 6.5% ต่อปี จากกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติและคนทำงานในเมือง
• เมืองท่องเที่ยว (ภูเก็ต พัทยา สมุย): พูลวิลล่าและคอนโดตากอากาศติดชายหาด สามารถสร้างผลตอบแทนได้ 6.5% ถึง 9% ต่อปี
• กำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain): ทำเลใจกลางเมืองมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3% ถึง 5% ต่อปีในระยะยาว

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไปไม่ได้สิทธิวีซ่าโดยอัตโนมัติ แต่มีโครงการวีซ่าเพื่อการลงทุนที่เกี่ยวข้องกันดังนี้:

• วีซ่าการลงทุน (Investment Visa 10 ล้านบาท): ซื้อคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ปลอดจำนอง มูลค่ารวมตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีสิทธิ์ยื่นขอวีซ่าเพื่อการลงทุนต่ออายุได้ปีต่อปี
• Thailand Privilege (Elite Visa): วีซ่าพำนักระยะยาว (5 ถึง 20 ปี) ซึ่งโครงการคอนโดหรูบางแห่งมีสิทธิประโยชน์แถมแพ็กเกจ Thailand Privilege ให้กับผู้ซื้อ
• LTR Visa (Long-Term Resident): วีซ่า 10 ปีสำหรับนักลงทุนต่างชาติกระเป๋าหนักที่ลงทุนในอสังหาฯ พร้อมสิทธิประโยชน์ภาษีเงินได้อัตราคงที่ 17%

คอนโดมิเนียม Freehold ของชาวต่างชาติสามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทต่างชาติได้ โดยปฏิบัติตามขั้นตอนดังนี้:

• พินัยกรรมในไทย (Thai Will): เจ้าของทรัพย์ชาวต่างชาติควรทำพินัยกรรมตามกฎหมายไทยระบุอสังหาฯ ในไทยโดยเฉพาะ เพื่อลดขั้นตอนและระยะเวลาในชั้นศาล
• เงื่อนไขโควต้าต่างชาติของทายาท: หากการรับมรดกทำให้โควต้าต่างชาติในอาคารเกิน 49% ทายาทต่างชาติจะต้องทำการ โอนหรือขายทรัพย์นั้นออกไปภายใน 1 ปี ตามมาตรา 19 แห่ง พ.ร.บ. อาคารชุด

ขั้นตอนสำคัญที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการปิดการขายได้รวดเร็ว:

• ประเมินราคาตลาดเชิงเปรียบเทียบ (CMA): ร่วมงานกับนายหน้า REMAX เพื่อวิเคราะห์ราคาซื้อขายจริงล่าสุด ณ กรมที่ดิน แทนการตั้งราคาตามประกาศในเว็บทั่วไป
• ภาพถ่ายมืออาชีพและสื่อ HD: ผู้ซื้อต่างชาติกว่า 85% ค้นหาอสังหาฯ ทางออนไลน์ก่อนเดินทาง การมีภาพถ่ายและวิดีโอคุณภาพสูงช่วยดึงดูดผู้ซื้อได้มากกว่า
• ฝากขายแบบ Exclusive (สัญญาแต่งตั้งตัวแทนแต่เพียงผู้เดียว): ทรัพย์สินที่ฝากขายแบบ Exclusive จะได้รับงบการตลาดพิเศษ การลงโฆษณาเครือข่ายทั่วโลก และดันประกาศขึ้นหน้าแรก

REMAX เป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของโลก มีเครือข่ายมากกว่า 110 ประเทศ และตัวแทนกว่า 140,000 คน ประโยชน์ที่คุณจะได้รับ:

• เครือข่ายผู้ซื้อทั่วโลก: REMAX เชื่อมโยงประกาศขายของคุณไปยังผู้ซื้อและนักลงทุนต่างชาติผ่านเครือข่ายตัวแทนทั่วโลก
• สัญญาสองภาษาถูกต้องตามกฎหมาย: สัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐาน ประสานงานโอนกรรมสิทธิ์ และคำนวณภาษีให้อย่างแม่นยำ
• ผู้ซื้อและผู้เช่าบริการฟรี: ผู้ซื้อและผู้เช่าได้รับบริการพาชมทรัพย์ ประสานงาน และดูแลวันโอนฟรี 100% ไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง