⏱️ เวลาอ่านโดยประมาณ: 3 นาที

ผู้รับสิทธิ์ (Grantee) ในประเทศไทยคืออะไร?

คำจำกัดความ

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ผู้รับสิทธิ์ (grantee) คือบุคคลหรือนิติบุคคลที่ได้รับสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น สิทธิอาศัย, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, หรือภาระจำยอม ซึ่งโอนมาจาก ผู้ให้สิทธิ์ (grantor) (เจ้าของทรัพย์สิน) และได้จดทะเบียนไว้ ณ กรมที่ดิน สิทธิ์นี้จะถูกบันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน (เช่น โฉนด หรือ น.ส. 3 ก.) และให้สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์โดยไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ซึ่งแตกต่างจากการถือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สิทธิ์เหล่านี้มีระยะเวลาและขอบเขตจำกัด ซึ่งมักจะนานถึง 30 ปีหรือตลอดชีวิตของผู้รับสิทธิ์

ความคาดหวังทั่วไปเทียบกับความเป็นจริงในไทย

ผู้ซื้อชาวตะวันตกอาจคาดว่าบทบาทของ ผู้รับสิทธิ์ (grantee) หมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบเหมือนผู้รับโอนโฉนดในระบบกฎหมายคอมมอนลอว์ แต่ในประเทศไทย โดยทั่วไปแล้วหมายถึงการได้รับสิทธิ์ส่วนบุคคลที่จำกัด (เช่น สิทธิอาศัยเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น) ไม่ใช่ทรัพย์สินที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ กฎหมายไทยเน้นการจดทะเบียนเพื่อการบังคับใช้ ซึ่งแตกต่างจากทรัสต์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในบางเขตอำนาจศาลของตะวันตก และสิทธิ์เหล่านี้ไม่สามารถสืบทอดเป็นมรดกหรือขายต่อได้อย่างอิสระ ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้รับสิทธิ์ได้ง่ายกว่าการเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งสอดคล้องกับข้อจำกัดในการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

การให้สิทธิ์ที่ไม่จดทะเบียนทำให้ผู้รับสิทธิ์ไม่ได้รับการคุ้มครอง เนื่องจากกฎหมายไทยกำหนดให้ต้องมีการรับรองจากสำนักงานที่ดินจึงจะสมบูรณ์ ซึ่งอาจนำไปสู่การถูกขับไล่หากผู้ให้สิทธิ์ขายทรัพย์สินนั้น ผู้รับสิทธิ์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงโดยไม่สามารถเรียกร้องคืนได้ และเงื่อนไขที่มีระยะเวลาจำกัด (เช่น สิทธิอาศัยสูงสุด 30 ปี) สร้างความไม่แน่นอนสำหรับการวางแผนระยะยาว ผู้รับสิทธิ์ชาวต่างชาติมีความเสี่ยงที่จะถูกตรวจสอบโดย ปปง. หากถูกมองว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎการถือครองกรรมสิทธิ์

กฎสำหรับชาวต่างชาติและพลเมืองไทย

ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้รับสิทธิ์ เช่น สิทธิอาศัยหรือสิทธิเก็บกิน โดยไม่มีข้อห้ามเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งเป็นช่องทางในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ ในขณะที่พลเมืองไทยไม่มีข้อจำกัดดังกล่าวแต่ก็ต้องจดทะเบียนเช่นเดียวกัน สิทธิ์เหล่านี้มีผลบังคับใช้เท่าเทียมกันเมื่อจดทะเบียนแล้ว แม้ว่าการให้สิทธิ์แก่ชาวต่างชาติอาจถูกตรวจสอบเพิ่มเติมในเรื่องการเป็นนอมินีที่ผิดกฎหมาย การสืบทอดมรดกมีความแตกต่างกัน: สิทธิอาศัยไม่สามารถโอนได้โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ

บริบททางกฎหมายไทย

อยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1387 (ภาระจำยอม), 1402 (สิทธิอาศัย), และบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องสำหรับสิทธิเก็บกิน/สิทธิเหนือพื้นดิน; การจดทะเบียนเป็นข้อบังคับ ณ กรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 กรมสรรพากรจะจัดการภาษีที่เกี่ยวข้อง ในขณะที่ ปปง. อาจตรวจสอบโครงสร้างนอมินีหากมีชาวต่างชาติเกี่ยวข้อง

ข้อดีและความเสี่ยง

ตัวอย่าง: หลักการทำงาน

ลองมาดูสถานการณ์จริงเพื่อทำความเข้าใจว่าผู้รับสิทธิ์ถูกนำมาใช้อย่างไรในระหว่างการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

กรณีศึกษาจากชีวิตจริง

ผู้รับสิทธิ์ เทียบกับ ผู้เช่า

การเปรียบเทียบอย่างรวดเร็วว่าคำนี้แตกต่างจากคำอื่นที่ใกล้เคียงที่สุดอย่างไร

คำถามที่พบบ่อย

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง