如何在泰国购买或出售企业：权威市场指南
在泰国购买或出售企业的市场（一个价值超过 190 亿美元的动态市场）为国际投资者和当地企业家提供了巨大的机会。然而，成功交易的道路充满了复杂性。投资者经常面临一个分散的市场，其特点是房源分散、租赁限制与永久产权配额等不透明的法律结构，以及严重缺乏可靠的综合市场数据。如果没有专家的指导，这些障碍可能会导致决策瘫痪或代价高昂的监管失误。
REMAX Thailand 提供了明确的端到端解决方案，将这种复杂性转化为清晰、安全的收购或盈利退出之路。无论您是寻求在普吉岛开设精品度假村的外国生活方式投资者、瞄准东部经济走廊 (EEC) 工业资产的企业实体，还是准备出售的泰国企业主，我们都能为您搭建桥梁。我们将合格的买家与经过审查的卖家联系起来，管理从保密估值和法律尽职调查到最终售后过渡的每一步。本指南将作为您了解在东南亚最强大的经济体之一中买卖企业运作方式的路线图。
在战略性外国投资和政府激励措施的推动下，泰国的商业格局正在迅速发展。
为什么泰国是企业收购的黄金市场？
由于泰国商业地产预计复合年增长率为 5.62%，外国买家交易量同比增长 25%，以及政府在工业、物流和医疗保健等战略领域推动增长的强劲激励措施，因此泰国是企业收购的黄金市场。
稳健的市场增长和预测
泰国商业企业的发展轨迹不仅仅是推测性的；它植根于切实的经济数据和基础设施发展。市场预测表明，到 2031 年，商业地产和企业转让市场将达到约 250.3 亿美元。这种稳步增长得益于疫情后旅游业的反弹、以出口为导向的制造业的激增以及经济的快速数字化。
在首都，曼谷继续占据商业地产 41.96% 的市场份额。随着跨国公司重返实体中心，对 A 级办公空间的需求仍然强劲。对于投资者而言，这表明一个成熟的市场，拥有实体资产的成熟企业保留着巨大的价值。
外国信心的上升
外国投资者信心处于多年高位，涉及非泰国买家的交易量同比增长 25% 就证明了这一点。泰国位于东盟中心地带的战略地位使其成为希望进入 CLMV（柬埔寨、老挝、缅甸、越南）次区域的公司的必经之路。无论是寻求普吉岛“持续经营”酒店业务的生活方式投资者，还是瞄准物流的机构基金，对泰国资产的需求都在多样化。
政府支持：EEC 和 BOI
泰国皇家政府通过东部经济走廊 (EEC) 发展计划和投资委员会 (BOI) 充当了这一活动的催化剂。EEC 正在将春武里府和罗勇府等省份转变为高科技工业中心，并通过高速铁路和深海港口的大规模基础设施支出提供支持。
与此同时，BOI 提供了一系列激励措施，这些激励措施可以说是该地区对外国买家最具吸引力的。这些措施包括长达 13 年的企业所得税假期、机械进口关税豁免，以及为机器人、医疗中心和数字服务等受推广的“S 曲线”行业简化法规。这些机制大大降低了外国实体进入的风险，使他们能够专注于盈利能力而不是监管障碍。
在泰国购买或出售企业的逐步流程
在泰国购买或出售企业的流程涉及八个关键阶段：保密查询和估值、专业房源准备和营销、买家寻找和资格认证、谈判和条款设定、协调尽职调查、交割和法律转让以及结构化的售后过渡计划。
第 1 步：保密估值和战略准备
对于卖家来说，旅程始于谨慎。在泰国，控制谣言至关重要；过早的销售消息可能会让员工和供应商感到不安。我们以严格的保密协议 (NDA) 开始每次合作。然后，我们的估值专家深入研究企业的财务状况，分析 EBITDA、资产折旧和市场定位，以确定公平的市场价值。我们还就售前改进提供建议，例如整理财务文档或解决次要运营问题，以最大限度地提高资产的吸引力。
第 2 步：专业房源和有针对性的营销
一旦就估值达成一致，我们将创建一个全面的房源包。这包括执行摘要、详细的财务快照和高质量的多媒体资产。REMAX 采用多渠道营销方法，利用我们的私人买家数据库、国际投资者网络和有针对性的数字营销活动。这确保了企业能够接触到合格的买家（包括本地和国际买家），而不会损害机密性。
第 4 步：交割、转让和售后过渡
最后阶段涉及后勤方面的繁重工作。我们会协助处理托管说明、合同敲定以及泰国商业发展部 (DBD) 和土地厅要求的复杂监管备案。至关重要的是，我们强调结构化的过渡计划。这通常涉及卖家在一定时间内留下来培训新所有者、帮助其与主要供应商建立联系，以及向员工传达变更信息，从而维护企业的商誉和运营连续性。
了解外国所有权：租赁、永久产权和 BOI 激励措施详解
对于泰国的大多数企业类型，外国人不能直接拥有永久产权土地；交易通常通过长期租赁（30 到 99 年）进行。但是，投资委员会 (BOI) 为受推广的行业提供特殊激励措施和所有权结构，使其成为外国投资者的重要途径。
租赁与永久产权的现实
一个常见的误解是，购买企业会自动授予其所占土地的所有权。在泰国，虽然外国实体可以拥有建筑物结构和企业资产（品牌、库存、许可证），但基础土地受到限制。因此，大多数涉及房地产的企业销售都采用租赁权转让的形式。
标准商业租赁通常在土地厅注册 30 年，提供安全的法律保有权。续签额外 30 年期限的选择是标准合同附加条款。重要的是要注意，49% 的外国所有权配额（通常在房地产中引用）专门适用于永久产权公寓单元，很少适用于独立的商业企业，如餐馆或工厂，其中租赁是常态。
了解资产所有权和土地租赁权之间的区别是在泰国进行安全投资的关键。
通过 BOI 激励措施释放机遇
对于瞄准较大规模或高科技企业的投资者，投资委员会 (BOI) 为一般规则提供了一个强大的例外情况。BOI 是一个政府机构，负责推广有价值的行业，如先进制造业、生物技术、数据中心和数字平台。
BOI 推广的公司可以获得土地所有权许可，从而绕过标准的外国限制。此外，这些公司可以享受企业实体本身的大部分甚至 100% 的外国所有权。但是，获得 BOI 身份需要严格的申请流程，详细说明技术转让和对泰国的经济利益。这就是 REMAX 的法律专家网络变得非常宝贵的地方，它可以指导您完成合规性，从而解锁这些优质福利。
泰国投资的高增长行业和地区
泰国最有希望的投资机会集中在特定行业和地区。这些包括东部经济走廊 (EEC) 的工业和物流部门、普吉岛和清迈等旅游中心的酒店和餐饮部门的复苏，以及曼谷的 A 级办公和零售市场。
工业东部：EEC 和制造业
覆盖春武里府、罗勇府和北柳府的东部经济走廊 (EEC) 是该国的工业中心。这些地区的工厂空置率仍然非常低，约为 9.53%，反映出需求量很大。这里的投资者专注于物流仓库、冷链存储和汽车零部件和电子产品供应链驱动的制造设施。由于 BOI 激励措施经常适用，该地区为机构买家提供了高收益潜力。
旅游南部和北部：普吉岛和清迈
普吉岛继续引领旅游业的反弹，那里对精品度假村、“持续经营”的豪华别墅和成熟餐厅的需求量很大。这些资产通常附带现有的酒店许可证，这是一种有价值的商品，可以节省多年的官僚努力。在北部，清迈吸引了专注于精品旅游、咖啡馆和养生场所的生活方式投资者，以迎合数字游牧民和退休人员的需求。
首都中心：曼谷
曼谷仍然是企业和零售投资无可争议的中心。由于在办公市场中占有 38.22% 的份额，因此在收购以服务为基础的企业、零售特许经营店和教育中心方面存在大量机会。该城市的密度确保了稳定的客户群，使其成为依赖人流量和城市连接的企业的理想选择。
常见问题
问：泰国的“持续经营”和资产出售有什么区别？
答：“持续经营”是指出售所有资产、库存、商誉和现有合同/租赁的完全运营的企业。资产出售仅涉及购买特定资产（例如，设备、财产），而不涉及运营实体。“持续经营”模式在酒店和零售业中很常见，以确保业务连续性。
问：外国人可以在泰国拥有 100% 的商业地产吗？
答：一般情况下，不能。外国人不能拥有永久产权土地。企业与长期租赁物业相关联。主要的例外情况是通过投资委员会 (BOI) 推广的公司，该公司可能会被授予拥有其工业或商业用途土地的权利。
问：在泰国购买企业时，典型的过户费是多少？
答：当销售涉及房产时，泰国土地厅会收取过户费，通常为房产评估价值的 2%。对于超过 100 万泰铢的交易，此费用通常由买方支付，但条款可以协商。
问：东部经济走廊 (EEC) 如何使企业投资者受益？
答：EEC 通过 BOI 提供重大优惠，包括长达 13 年的企业所得税免税、运输和公用事业成本的扣除，以及针对高科技和物流行业外国投资者的简化许可证。
问：在泰国销售企业是否必须聘请企业经纪人？
答：虽然法律上不是强制性的，但使用像 REMAX 这样的专业经纪人对于降低风险至关重要。我们会处理许可证方面的关键尽职调查、验证财务报表、了解复杂的土地厅转让流程，并确保符合 BOI 法规，从而防止代价高昂的错误。
REMAX 专业提示
在承诺进行昂贵的法律尽职调查之前，泰国精明的买家必须首先验证两个关键项目：卖方企业许可证的合法性以及任何房产租赁的剩余确切条款。许多交易在流程后期崩溃，因为许可证不可转让或租赁有不利的续订条款。您的 REMAX 顾问进行的初步检查可以为您节省数万泰铢和数月浪费的时间。
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REMAX Thailand 编辑团队
我们的市场分析师和业务顾问团队提供有关泰国商业格局的数据驱动的见解。凭借数十年的本地经验以及与泰国土地厅标准的合作，我们确保每一条建议都准确、可行且在法律上健全。我们致力于客户的机密性和交易成功。
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