返回房地产定义 由 REMAX Thailand 房地产专家核实
房产组成部分
在泰国，什么是固定附着物？
定义
在泰国房地产市场，固定附着物指的是个人财产——例如空调、厨房橱柜和浴室配件——当永久附着于不动产时，它们就成为不动产的一部分。除非在销售合同中明确排除，否则这些物品通常包含在房产销售中。这种分类将固定附着物与可移动的动产区分开来，影响到交易完成后哪些物品会转移给买方。
全球预期与泰国现实
西方买家通常期望合同中有详细的固定附着物清单或明细表，并基于意图和永久性有明确的法律附着测试，但在泰国，做法更为非正式，主要依赖于销售协议的措辞，没有标准化的法定测试。由于文化上对何为“永久”附着的假设不同，可能会产生争议，因为泰国交易更强调谈判而非僵化的原则。此外，泰国卖家通常会包含内置橱柜等标准固定附着物，而不进行单独估价，这与西方逐项排除的惯例不同。
它带来的问题
买家可能在购买后发现，期望中的固定附着物（如空调机组）被卖家以个人财产为由拆除，导致在土地厅发生争议和产生法律费用。如果固定附着物拆除不当，卖家可能因财产损坏而承担责任，因为泰国法院根据《民商法典》执行添附原则。当固定附着物有故障但被认为是包含在内的，且没有进行售前检查时，会产生意外的维修费用。
外国人与泰国公民的规定
固定附着物的规定对外国人和泰国公民同样适用，因为它们涉及的是房产组成部分而非所有权。根据《公寓法》，外国人仅限于购买公寓或租赁权，必须确保合同中规定了包含的固定附着物，但在固定附着物分类本身上没有差别待遇。拥有永久业权土地的泰国公民在《民商法典》下的添附规定更为清晰，但对所有人而言，合同的明确性仍然至关重要。
泰国法律背景
固定附着物受《泰国民商法典》（CCC）中的一般原则管辖，特别是关于财产所有权和添附的第133-138条，其中附着物品归属于土地或建筑物。土地厅负责监督产权转让，确保固定附着物与地契（Chanote）中的房产描述一致，而销售合同必须明确包含的物品以避免在土地厅转让过程中发生争议。没有专门的固定附着物法规，但《民商法典》第二卷中的合同法强制执行关于何为固定附着物的协议。
优点与风险
优点
- 通过捆绑厨房配件等必需品来提升房产价值，降低买家的安置成本。
- 简化交易，因为除非另有排除，标准固定附着物会自动转移，从而简化土地厅的过户手续。
风险与缺点
- “永久附着”的模糊性导致在没有明确合同的情况下发生售后拆除和冲突。
- 没有强制性检查意味着隐藏的固定附着物缺陷（例如，布线问题）会让买家措手不及。
案例展示：它是如何运作的
让我们看一个真实世界的场景，来理解在房产交易中固定附着物是如何应用的。
场景
- 一位外籍人士以5,000,000泰铢在曼谷购买了一套两居室公寓。
- 销售合同明确规定包含固定附着物：3台壁挂式空调（价值150,000泰铢）、嵌入式厨房橱柜和浴室配件。
- 在交割时，卖家试图拆除空调，但经纪人强制执行了合同清单。
结果
卖家重新安装了固定附着物或赔偿了150,000泰铢；最终在固定附着物完好无损的情况下完成了全部过户。
结果： 买家避免了450,000泰铢的更换成本。
固定附着物 vs. 动产
快速分解该术语与其最接近的替代术语的比较。
| 特点 | 固定附着物 | 动产 |
|---|---|---|
| 转让规则 | 除非排除，否则自动转让 | 需要单独协商 |
| 附着状态 | 永久附着（例如，嵌入式空调） | 易于移动（例如，沙发） |
| 对估值的影响 | 包含在地契估值中 | 对土地厅过户费无影响 |
常见问题解答
在泰国公寓销售中，哪些物品算是固定附着物？
永久附着的物品，如嵌入式橱柜和壁挂式空调；除非特别指明，否则独立式电器不符合条件。
卖家在签订合同后可以拆除固定附着物吗？
不可以，如果已在协议中列出；拆除将面临违反合同和根据《民商法典》提出损害赔偿的风险。
固定附着物会影响土地部门的过户费吗？
间接影响，因为它们会提高评估价值，但费用（2%）是基于包括固定附着物在内的总房产价格计算的。
外国人如何在租赁权房产中核实固定附着物？
将其包含在租赁协议中并进行联合检查；通过律师审查来强制执行。
如果交接时固定附着物损坏了怎么办？
如果合同认为其已包含在内，卖家有责任进行维修；坚持在交割前进行检查。
相关术语
为何重要
忽视固定附着物可能会让您的购买价值损失数千元，因为卖家会在合同签订后拆除“非永久性”物品。明确的规定在泰国以谈判为主导的市场中保护投资，避免在土地厅发生争议。
💡 REMAX 专业提示
务必在您的销售合同中附上一份经签署的固定附着物清单附录，并在检查时拍照存档——这可以为您节省超过100,000泰铢的争议费用。
常见误解
误解：所有安装的物品，如窗帘或独立式电器，都自动成为固定附着物。
现实： 只有永久附着的物品（例如，嵌入式橱柜）才符合条件；除非特别指明，否则可移动的动产仍为卖方财产。
误解：卖家可以随时拆除固定附着物而无需承担任何后果。
现实： 根据《民商法典》的添附规定，造成损害的拆除行为会引发责任，并且合同通常认为这些物品是包含在内的。
