返回房地产定义 由 REMAX Thailand 房地产专家事实核查
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法律风险，刑事犯罪
在泰国什么是欺诈？
定义
在泰国房地产市场，欺诈是指通过虚假陈述房产事实、隐瞒产权瑕疵或伪造文件等欺骗行为，非法从买方或卖方获取金钱或财产。此行为主要受《泰国刑法典》第341-348条管辖，可处以最高60,000泰铢的罚款、最高三年的监禁，或两者并罚，并可能导致要求赔偿的民事索赔。常见案例包括卖方隐瞒产权负担或开发商在收到全款后未能交付承诺的单位。
全球期望与泰国现实
西方买家通常期望有强大的消费者保护措施，如强制性信息披露和简便的民事补救措施，但在泰国，欺诈行为主要依赖《刑法典》进行刑事起诉，这要求很高的证明标准，并且由于法庭案件积压可能需要数年时间。与美国或欧盟等地更严格的责任制度不同，泰国法律要求证明存在“不诚实”的意图，这使得没有明确欺骗行为的轻微虚假陈述更难通过民事诉讼追究。产权调查等标准做法是买方的责任，而非卖方的自动义务，这增加了未做准备的外国人受骗的风险。
它带来的问题
买家面临的风险是，在支付定金（例如500万泰铢的10%）后，卖方消失而未过户，正如在期房公寓骗局中所见。卖方可能遇到使用假身份证或非法来源资金的欺诈买家，导致交易无效并受到反洗钱办公室(AMLO)的审查。意外成本包括尽职调查的法律费用（20,000-50,000泰铢），以及如果未能通过产权调查及早发现欺诈而导致的长期纠纷。
外国人与泰国公民的规则
欺诈法律对所有人平等适用，在《刑法典》下的刑事责任没有区别。然而，由于外国人面临土地所有权的限制（例如，公寓的外国配额仅为49%），他们更容易成为虚假租赁等骗局的目标；泰国公民则可通过本地网络获得更全面的救济。双方都必须根据《土地法》使用经核实的身份证明，但外籍人士通常需要额外的尽职调查，如由律师审查的买卖协议(SPA)，以克服语言障碍。
泰国法律背景
房地产交易中的欺诈行为受《泰国刑法典》（第341条针对一般欺诈，第350条针对债权人欺诈）、《民商法典》（民事补救措施）、《土地法》（要求交易中使用经核实的身份证明）以及《计算机犯罪法》第14条（针对在线诈骗）的管辖。土地厅负责产权核实以防止欺诈性转让，而法院则施加财产没收等处罚；投诉可向当地警察或检察官提交。
利益与风险
优点
- 严格的处罚可以威慑公然的骗局，法院通常会批准保释，但对已证实的案件会处以没收财产的处罚。
- 能够通过和解协议追回损失，比完整的审判更快。
- 《土地法案》规定的强制性身份验证可防止合法交易中基于身份的欺诈。
风险与缺点
- 起诉需要意图证明，这使得聪明的欺骗者能够以“误解”为由逃避责任。
- 法庭延误（1-3年）会占用房产，给投资者造成机会损失。
- 外国人的不熟悉放大了风险，例如直到购买后才发现隐藏的抵押贷款。
案例展示：它是如何运作的
让我们来看一个真实世界的场景，以了解欺诈在房产交易中是如何应用的。
场景
- 一名外国买家同意购买价值1000万泰铢的芭堤雅公寓，在卖方隐瞒了地契上200万泰铢的银行抵押后，通过买卖协议支付了100万泰铢的定金。
- 买家在30天后于土地厅办理过户时通过尽职调查发现了这一情况；遂根据第341条以隐瞒欺诈向警方报案。
- 18个月后，法院判定卖方有罪，判令其赔偿150万泰铢并处以50,000泰铢罚款。
结果
买家收回定金并获得赔偿金（100万泰铢 + 50%罚款 = 150万泰铢），卖方获2年缓刑。
结果： 收回定金 + 50%赔偿金
欺诈 vs. 违约
快速分解此术语与其最接近的替代术语的比较。
| 特征 | 欺诈 | 违约 |
|---|---|---|
| 需要意图 | 经证实的不诚实行为（刑法典） | 基于过失（民法典） |
| 处罚 | 监禁/罚款（最高60,000泰铢） | 损害赔偿/补偿 |
| 举证责任 | 高标准的刑事证据 | 合同条款 |
常见问题
忘记披露一项小型维修是否构成欺诈？
不构成，欺诈要求为获取利益而故意欺骗（第341条）；诚实的遗漏是合同问题，而非刑事犯罪。
外国人可以轻易地就欺诈提起诉讼吗？
是的，可以通过民事法庭要求赔偿，同时提出刑事控告，但需聘请律师以确保遵守《土地法》并收集证据。
如果卖家使用假地契文件怎么办？
向警方报案涉嫌欺诈；土地厅会拒绝过户，但可以通过法院判决的财产没收来追回损失。
身份验证能阻止所有欺诈吗？
根据《土地法》，这可以防止身份诈骗，但需结合产权尽职调查以检查产权负担。
欺诈起诉的时间框架是多久？
通常为1-3年，除非情况严重，否则保释很常见；民事索赔则更快，大约6-12个月。
相关术语
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REMAX Thailand编辑团队
我们的本地房地产专家和法律顾问团队确保所有定义都准确并与泰国法律保持同步。
为何重要
在泰国交易中忽略欺诈风险，可能会因隐藏的留置权或假卖家而使毕生积蓄化为乌有，让梦想中的房产投资变味。通过专业人士保持警惕，确保产权安全和追回损失，保护您数百万泰铢的资产。
💡 REMAX专家提示
看房前务必索要泰国国民身份证或护照复印件，通过土地厅的产权负担查询（免费在线查询）进行交叉核对，并聘请律师审查买卖协议——这能及早发现90%的欺诈警示信号。
常见误解
误区：欺诈只是一个通过诉讼快速解决的民事问题
事实： 它既是刑事问题也是民事问题，但刑事案件在房产欺诈中占主导地位，存在监禁风险和漫长的诉讼程序。
误区：所有房产纠纷都算作欺诈
事实： 只有蓄意欺骗（例如隐瞒产权负担）才算；诚实的错误是违约，而不是《刑法典》第341条下的欺诈。
