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法律改革提案
在泰国，什么是提案？
由 REMAX Thailand 房地产专家核实事实
定义
在泰国房地产市场，“提案”指的是政府针对非农业用地推出的99年租赁权计划的立法草案，旨在通过延长现有的30年租赁期限来吸引长期外国投资。截至2025年底，该提案仍处于草案阶段，允许租赁权被抵押、转让或继承，土地在99年后归还国家。该提案预示着潜在的改革，但并未改变寻求泰国房产的外国人所面临的永久产权所有权限制。
全球期望 vs. 泰国现实
西方买家通常期望获得稳固的长期房产保障，如英国或美国常见的99年租赁权，并将其视为近乎永久所有权的等价物。在泰国，该提案解决了过去的不确定性问题——2025年初，最高法院裁定带有续约选项的30年租约不具约束力，导致外国人面临不续约的风险。泰国的现实强调通过规范结构保护国家土地所有权，因此该提案是谨慎的一步，而非全面的所有权改革，其实施仍有待内阁批准。
它带来的问题
依赖非正式长期安排的买家面临续约条款超过30年被最高法院判为无效的风险，导致初始租期后可能面临被驱逐的威胁。由于到2026年初该提案尚未成为法律，其颁布的不确定性延迟了投资，导致普吉岛和曼谷等市场出现犹豫。此外，与西方相比，在监管较少的市场中，外国人需要承担更高的尽职调查成本，以核实土地状况和开发商合规性。
外国人 vs. 泰国公民的规定
99年租赁提案将平等适用于在符合条件的非农业土地上的外国人和泰国公民，这与公寓不同，公寓中外国人的永久产权配额限制在49%。外国人可以在不拥有土地所有权的情况下获得更强的居住投资保障，而泰国人则保留完整的永久产权选项；然而，外国人仍需遵守AMLO更严格的资金汇回规定。
泰国法律背景
该提案属于《土地法》范畴，由土地厅（DOL）管理，目前根据《民商法典》第540条将租期上限设为30年。它需要进行修订，可能涉及财政部和内阁，并在土地厅进行正式登记方可执行；相关监管机构包括负责外国资金流动的AMLO和负责转让税收的税务局。
好处与风险
优势
- 为外国人提供长期保障（长达99年），实现了在30年租约下无法可靠实现的抵押、继承和转让。
- 增强投资者在普吉岛等高需求地区的信心，支持租金收益和翻新。
- 在吸引外国投资与保护泰国土地所有权之间取得平衡。
风险与劣势
- 仍处于草案阶段（截至2025年10月），无法保证颁布，存在政策逆转的风险。
- 99年后土地归还国家，与永久产权不同，不提供永久所有权。
- 可能存在复杂的登记程序和更高的转让税，增加交易摩擦。
案例展示：运作方式
让我们看一个真实情景，以了解提案在房产交易中如何应用。
情景
- 一位外国侨民看中普吉岛一块5莱的土地，用于别墅开发，价格为5000万泰铢。
- 根据拟议的99年租约（如果颁布），他们以每年20万泰铢的初始租金达成协议，并在土地厅登记。
- 他们以租约为抵押，从一家泰国银行获得了3000万泰铢的抵押贷款；5年后，他们将租约转让给家族信托以供继承。
结果
承租人获得了剩余94年的保障（99减5），年租金上涨5%（总支付110万泰铢）。
成果：在一个安全、可抵押的94年剩余租期内，实现了年租金收入400万泰铢，收益率为8%。
99年租赁提案 vs. 当前的30年租赁
快速分析该术语与其最接近的替代方案的比较。
| 特点 | 99年提案 | 当前30年租赁 |
|---|---|---|
| 期限 | 99年（若颁布则有保障） | 30年（续约不具约束力） |
| 灵活性 | 可抵押、可转让、可继承 | 继承受限，无可靠续约 |
| 投资者吸引力 | 对外国人有高保障 | 短期不确定性 |
常见问题
99年租赁提案是否已成为法律？
不，截至2026年初，它仍处于草案阶段，等待内阁批准，目标是2025年底实施，但可能会有变动。
根据这项提案，外国人可以抵押吗？
是的，该框架允许用租约向泰国银行抵押，与目前的30年限制相比，增加了融资选择。
它适用于公寓还是仅适用于土地？
主要适用于非农业用地（住宅/商业），但公寓租赁可能会间接受益；永久产权配额保持在49%。
99年后会发生什么？
土地自动归还国家/出租人，与某些全球模式不同，没有自动续约。
它如何影响继承？
如果在土地厅妥善登记，租约可以被继承，为外籍人士提供多代保障。
相关术语
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REMAX Thailand 编辑团队
我们的本地房地产专家团队提供可信、经过事实核查的见解，帮助您安全地驾驭泰国房地产市场。
为何重要
该提案可能通过提供与西方标准相媲美的租赁保障，释放数十亿泰铢的外国投资，保护外籍人士的退休计划免受续约风险。忽视它会使买家在旅游热点地区容易受到法院裁决和市场波动的影响。
💡 REMAX 专业提示
始终通过土地厅查询来核实项目是否符合99年计划的资格，并结合RE/MAX的六步资格审查——包括合法土地检查——以避免法律颁布前的陷阱。如果出现延迟，考虑选择有外国配额的公寓。
常见误解
误区：99年提案授予外国人类似永久产权的所有权。
事实：它仅创建长期租赁权，土地最终归还国家，不涉及所有权转让。
误区：它已经成为法律并可立即用于新购房产。
事实：截至2026年初，它仍是内阁审查中的草案，尚未颁布。
