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法律文件，具有约束力的合同
什么是泰国的房地产买卖协议？
经由 REMAX 泰国房地产专家事实核查
定义
买卖协议（SPA），泰语称为 Sanya Ja Sue Ja Kai (สัญญาจะซื้อจะขาย)，是买方和卖方之间签订的具有法律约束力的合同，概述了所有条款、条件、购买价格、付款时间表以及所有权转移的时间线。在土地厅正式过户之前，它对于保护双方的权利至关重要。
泰国法律背景
在泰国，私人的买卖协议（SPA）是对政府官方表格（Tor.Dor.13）的补充。虽然SPA包含协商的条款和付款时间表，但所有权转移严格在土地部门登记后才发生。受《民商法典》、《公寓法》和《土地开发法》的管辖，开发商和公寓项目必须使用标准表格。值得注意的是，外国人不能直接拥有土地，但可以使用这些标准的SPA购买公寓（外国所有权配额最高为49%）。强烈建议进行双语翻译以保护外国买家的权益。
优势与风险
优势
- 通过定义义务、违约补救措施和争议解决方案来提供法律保护。
- 确保所有权的尽职调查，允许在付款前核实所有权、留置权和抵押情况。
风险与劣势
- 标准模板中的条款不完整，如果没有经过适当的谈判，可能会使买家处于不利地位。
- 语言障碍和模糊的税务责任可能在交割时引发代价高昂的争议。
案例展示：它是如何运作的
让我们看一个真实世界的场景，来了解房地产买卖协议在房产交易中是如何应用的。
场景
- 买家为一套价值950万泰铢的公寓签署SPA，并将200万泰铢的定金存入第三方托管账户。
- 买家在30天后支付第二笔款项350万泰铢。
- 在第60天，双方在土地厅签署 Tor.Dor.13 表格，支付最后的400万泰铢及税费。
结果
所有权在土地厅登记时才正式转移，而不是在支付定金或尾款时。预先商定的税务责任确保了交割时不会出现意外情况。
结果：总成本约10,300,000泰铢；所有权合法转移。
常见问题解答
口头协议可以替代书面SPA吗？
不可以。根据泰国法律，房地产销售必须以书面形式记录在官方表格上，并在土地厅登记才具有法律约束力。
如果我根据SPA支付了全款，我就拥有该房产了吗？
不拥有。所有权只有在主管官员在土地厅签署并登记了官方的Tor.Dor.13表格后才转移。
通常由谁支付过户费和税费？
SPA必须明确说明这一点。通常，买方支付2%的过户费和印花税，而卖方支付所得税或特定商业税。
相关术语
为什么它很重要
SPA是您防范欺诈、违约或意外费用的主要防线。如果没有一份精心起草的协议，如果卖方未能交付或虚假陈述房产，您将没有法律追索权。
💡 REMAX 专业提示
始终坚持使用双语SPA，并附有经律师认证的翻译。在签署前索要一份详细的税务估算表，以便您确切了解您的交割成本。
