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法律文件
什么是泰国的房地产买卖合同？
由 REMAX 泰国房地产专家核实
定义
在泰国，买卖合同，即销售与购买协议（SPA 或 Sanya Ja Sue Ja Kai），是主要的具有约束力的文件，它概述了房产详情、价格、付款计划、税费责任、保修和过户日期，由买卖双方签署，并每页草签。该合同必须与土地厅的记录保持一致，并且通常在土地厅签署用于产权过户登记的官方 Tor.Dor.13 表格之前签订。
泰国法律背景
受《民商法典》、《公寓法》和《土地开发法》的管辖，SPA 通常必须遵循强制性标准表格以保护买家。与西方市场单一综合性 SPA 为标准不同，泰国的 SPA 通常比较基础，并与土地厅的官方 Tor.Dor.13 表格分开，后者是唯一能够实现合法产权转移的文件。外国人在所有权资格方面面临额外审查，必须确保 SPA 中明确规定了合规的结构（如租赁权或公寓配额），并附上外汇交易（FET）表格以便资金汇回。土地厅负责登记，而反洗钱办公室（AMLO）可能会审查大额的外国交易。
好处与风险
优势
- 建立清晰的付款计划和罚则，防止无法交付。
- 可协商的条款允许定制保修和责任。
风险与劣势
- 没有 Tor.Dor.13 登记的私人 SPA 无效，如果卖家退出，有损失定金的风险。
- 基础模板可能忽略关键保护条款，如全面的争议条款。
案例展示：运作方式
让我们看一个真实场景，了解房地产买卖合同在房产交易中是如何应用的。
场景
- 一位泰国买家为一套价值500万泰铢的曼谷公寓签署了一份 SPA，支付了10万泰铢的定金，并设定了具体的付款里程碑。
- SPA 详细说明了2%的过户费由双方各承担50%，并包含了每月0.5%的延迟罚款。
- 在土地厅，双方签署 Tor.Dor.13 表格并支付指定税费以完成过户。
结果
私人 SPA 明确了条款并在付款期间保护了双方，而 Tor.Dor.13 登记则正式转移了产权。
结果：买家在支付510万泰铢及分摊费用后，合法拥有该公寓的永久产权。
常见问题
私人 SPA 足以获得所有权吗？
不，它必须最终在土地厅签署并登记 Tor.Dor.13；否则，对于产权转移是无效的。
如果公寓的 SPA 不是标准格式怎么办？
根据《公寓法》，对买家不利的条款是不可执行的，但强烈建议请律师审查以避免漏洞。
外国人可以使用相同的买卖合同吗？
可以，适用于公寓或租赁权，但合同必须明确排除直接土地所有权，并包含用于资金证明的 FET 表格。
相关术语
为何重要
不当处理买卖合同会带来过户无效、定金没收或税务纠纷的风险，在一个只有注册文件才能赋予所有权的市场中，这可能造成数百万的损失。掌握它能确保在泰国对外国人有限制的背景下顺利完成产权交接并获得法律保护。
💡 REMAX 专业提示
在签署前务必确保 SPA 与土地厅记录一致，并聘请双语律师进行审查。附上地契、许可证和 FET 表格的副本，以避免超过30天的过户延迟。
