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税务责任
泰国的房地产特定商业税是什么？
由 REMAX 泰国房地产专家 核实
定义
特定商业税（SBT）是在泰国以商业或盈利方式出售不动产时，按售价或评估价中较高者征收的3.3%税款（3%基本税率加上10%的地方税）。它适用于持有不到5年的房产转让，除非有豁免情况，并在产权转让期间在土地厅支付。卖方是主要责任人，但可以协商。
泰国法律背景
SBT受《泰国税法典》第5章管辖，由税务局管理并在土地厅征收。西方买家可能期望房产销售税仅基于资本收益，但泰国将短期销售（5年以下）视为商业活动，无论利润如何均征收3.3%的统一税率。此税率对外国人和泰国人同样适用。然而，泰国人和永久居民可以将房产在蓝皮户口本（Thor.Ror.14）中登记为主要住所，以获得潜在豁免，而外国人使用黄皮户口本（Thor.Ror.13），并面临更严格的审查。
优点与风险
优点
- 通过将3.3%的SBT替换为更便宜的0.5%印花税，鼓励长期持有（5年以上）。
- 主要住所登记可以豁免符合条件的业主，奖励真正的房主。
风险与缺点
- 3.3%的高税率基于评估价值（而非利润），对低收益销售造成沉重打击。
- 增加了分层税收（例如预扣税），显著提高了卖方的总交易成本。
案例展示：如何运作
让我们看一个真实世界的场景，以了解在房产交易中如何应用房地产特定商业税。
情景
- 一位卖家出售了在曼谷持有3年、价值640万泰铢的公寓。
- 该房产的评估价值为600万泰铢，因此使用较高的售价。
- 因为持有时间不到5年，所以适用3.3%的SBT，而不是0.5%的印花税。
结果
使用较高的售价640万泰铢，税款计算为6,400,000泰铢 × 3.3%。该金额由卖方在土地厅与其他过户费用一并支付。
结果：SBT总负债：211,200 泰铢
常见问题
在房产销售中谁支付SBT？
卖方在法律上负有责任，但通常可以协商。在买方市场中，50/50的分摊是标准做法。
持有房产超过5年是否总能免除SBT？
是的，通常会转为0.5%的印花税，除非税务局认为该销售具有高度商业性（例如，频繁的短期买卖）。
外国人可以申请SBT豁免吗？
这是有限的。黄色户口本登记不能像泰国蓝色户口本那样授予完整的主要住所身份，但持有房产5年仍然可以免除业主的SBT。
相关术语
为何重要
忽视SBT可能会使交易成本增加房产价值的3.3%，将短期业主的盈利销售转为亏损。买卖双方必须提前核实适用性，以有效协商并避免在土地厅出现延误。
💡 REMAX 专业提示
务必在签订合同前2周要求卖方提供Tabien Baan（户口本）。如果确认其为主要住所超过1年，争取豁免印花税，与SBT税率相比可节省2.8%。
