返回：定义
法律当事方
在泰国，什么是出让人？
经 REMAX 泰国房地产专家事实核查
定义
在泰国，出让人是在法律认可的交易中为另一方转让、授予或创设财产权的个人或实体，最常见于销售、租赁、抵押、用益物权、地上权或其他注册权利。在实际的泰国房地产交易中，出让人通常是现任所有者或权利持有人，他们在土地厅签署文件，以赋予买方或受让人可执行的权利。
泰国法律背景
在泰国，出让人的概念主要受《民商法典》（涉及租赁和抵押等合同权利）、《土地法》（涉及土地所有权和产权登记）以及《公寓法》（涉及外国人和泰国人的公寓所有权规定）的管辖。关键政府机构是土地厅，因为大多数不动产权利的转让或创设只有在那里注册后才具有法律效力；对于外国买家，可能还需要提供诸如FET表格或银行信用通知书等支持性证据，以证明购房资金已合法进入泰国。与许多西方司法管辖区相比，泰国在注册方面更为正式，对谁可以拥有土地的限制也更多。在某些交易中，外国国民也面临与泰国公民不同的规定，特别是在永久产权土地所有权和公寓配额限制（49%外国配额）方面。当出让人无法合法转让预期的确切权利，或出现意外成本（过户费、预扣税、印花税、特定商业税）影响最终价格时，就会产生摩擦点。
优点与风险
优势
- 正确识别的出让人可确保权利在土地厅合法转让和登记。
- 出让人可以创设销售以外的不同权利，包括租赁、用益物权、地上权或抵押权。
风险与劣势
- 如果出让人缺乏转让权利的法律授权，买方可能得不到任何可执行的权利。
- 缺少土地厅登记、配额问题或没有FET文件都可能导致交易失败。
案例展示：运作方式
让我们看一个真实世界的场景，来理解出让人在房地产交易中是如何应用的。
场景
- 一名泰国卖家拥有一套持有Chanote地契的公寓，并同意以8,500,000泰铢的价格出售给一名外国买家。
- 外国人配额可用，且买方通过合规的FET银行文件汇款。
- 卖方作为出让人在土地厅签署文件以转让所有权。
结果
土地厅记录了此次转让，双方同意平分2%的过户费，卖方支付其余的卖方税费。
结果：过户费：170,000泰铢（买方承担85,000泰铢）+ 卖方另行承担的税费。
常见问题
在泰国，出让人总是卖方吗？
在销售中通常是，但并非总是如此。在租赁、用益物权或地上权交易中，出让人可能是授予权利的所有者，而不是直接出售房产的人。
外国人在泰国可以成为出让人吗？
是的，如果该外国人已经持有根据泰国法律可以转让或授予的合法权利。但是，外国人通常不能授予土地所有权，因为他们本身通常不能拥有土地的永久产权。
出让人必须在土地厅签字吗？
对于大多数注册的财产转让和权利，是的。在土地厅进行登记是使转让对第三方生效的必要条件。
相关术语
为何重要
如果您误解了出让人的身份，您可能会认为您正在购买卖方在法律上无法给予您的东西。在泰国，正确处理出让人、所有权和登记流程是保护您的所有权、租赁权或其他注册权利免受日后争议的关键。
💡 REMAX 专业提示
在签署任何文件前，务必核实正在转让的确切权利——特别是对于外国买家——因为在泰国，卖方可能只能授予建筑物权利，而不能授予土地权利。一位优秀的经纪人应在支付任何定金前，检查地契、外国人配额以及土地厅的登记路径。
