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什么是泰国的附赎回权出售？
由 REMAX Thailand 房地产专家核实
定义
附赎回权出售（泰语中称为“Kai Fak”或“Khai Fah”）是一种合同，根据该合同，财产的所有权转移给买方，但原卖方保留在约定时期内通过偿还售价来回购该财产的合法权利。这种结构在泰国作为传统抵押贷款的替代方案，允许借款人从非银行贷款人那里获得贷款，同时保留对其财产的占用权。
全球预期与泰国现实
熟悉抵押贷款的西方买家常常误解 Kai Fak 仅仅是一种融资机制，但其根本区别在于，所有权在登记时立即合法转移给贷方（买方），而不是有条件的。与西方的赎回权通常是象征性的不同，泰国法律授予卖方实际的占用权和用益物权——即在 Kai Fak 期间占有、使用和从财产中受益的权利，而无需向新业主支付补偿。此外，Kai Fak 的注册成本约为房产价值的2%，是标准抵押贷款1%成本的两倍，这反映了其复杂性和风险。这个概念被无法获得传统银行融资的泰国公民广泛使用，特别是从收取远超法定年利率15%上限的非正式贷方那里借款。
它带来的问题
Kai Fak 结构给借款人带来了巨大的脆弱性：一旦所有权转移给贷方，尽管保留了占用权，借款人仍失去了正式的合法所有权，如果贷方拒绝归还财产或要求额外付款，这种安排就变得岌岌可危。由于缺乏标准化做法，借款人可能会遇到收取非法利率（在非法安排中月利率为3-5%）的非正式贷方，远超法定年利率15%的上限，从而加剧了财务困境。此外，赎回价格的计算——可能包括原始售价每年15%的利润——在多年期间可能大幅上涨，使得赎回变得无法承受，将借款人困在永久的债务循环中。
外国人与泰国公民的规则
虽然一般法律没有明确区分，但由于泰国限制外国人在特定条件下拥有土地（通常仅限于《公寓法》下的公寓单位），外国国民很少会作为原卖方发起 Kai Fak 出售，尽管理论上他们可以在此类安排中成为买方（贷方）。泰国公民在所有 Kai Fak 交易中作为卖方和买方都保留完整的参与权，不受限制。
泰国法律背景
Kai Fak 受《泰国民商法典》（CCC）第491-502条的管辖。特别是对于农业和住宅用地，《财产和农业土地法》（PAHA）第10条提供了额外保护，包括最短一年和最长十年的赎回期。土地厅（Land Department）在地契上注册 Kai Fak 协议并管理赎回程序。涉及农业或住宅用地的争议管辖权属于《消费者保护程序法》，而其他财产则属于民商事程序法。
好处与风险
优势
- 为无法获得传统银行服务的人提供融资渠道。
- 可继续占用房产，无需向新业主支付租金。
- 在约定期限到期前可灵活选择赎回时间。
风险与劣势
- 失去合法所有权，可能引发纠纷和风险。
- 赎回成本高昂，可能导致经济上无法赎回。
- 与标准抵押贷款相比，注册成本高且法律复杂。
案例展示：它是如何运作的
让我们看一个真实世界的场景，来了解附赎回权出售在房产交易中是如何应用的。
情景
- 售价（赎回价）：500,000泰铢。
- 赎回期：自注册之日起5年。
- 年利润率：15%（法定最高）。Somchai在5年期间保留占有和耕作权。
结果
累计年利润为 500,000 泰铢 × 15% × 5 年 = 375,000 泰铢。应付的总赎回价为原始的 500,000 泰铢 + 375,000 泰铢。
结果:875,000 泰铢
附赎回权出售 vs. 抵押贷款（银行贷款）
简要对比该术语与其最接近的替代方案。
| 特征 | 附赎回权出售 | 抵押贷款（银行贷款） |
|---|---|---|
| 贷款期间的所有权 | 立即转移给贷方；卖方仅保留使用/占用权 | 仍归借款人所有；银行仅持有担保权益 |
| 注册与费用 | 房产价值的2%；在地契上注册为完全所有权转移 | 约房产价值的1%；注册为押记/留置权，而非所有权转移 |
| 适用对象 | 无银行信用、抵押品或正式收入证明的个人 | 需要信用审查、收入核实和正式的贷款标准 |
常见问题
如果我在约定的赎回日期前有钱，可以提前赎回我的房产吗？
是的，《财产和农业土地法》（PAHA）第10条明确规定，卖方有权在期限届满前的任何时间赎回 Khai Fah，允许提前还款而无罚款。
如果我在约定的截止日期前无法支付赎回价款会怎么样？
一旦 Kai Fak 期限届满，您的赎回权将永久消失；房产将完全归买方所有，您将没有任何法律途径可以收回它。
如果在 Kai Fak 期间，买方将房产出售给第三方，我还能从新业主那里赎回吗？
只有在第三方买方在转移时知道该房产附有赎回权的情况下才可以；如果他们在不知情的情况下善意行事，赎回权可能会根据房产类型而受损。
赎回价可以包含高于年利率15%的利息吗？
不可以；《民商法典》（CCC）第499条规定利润上限为每年15%，任何规定更高利率的合同将自动降至此法定最高限额。
如果 Kai Fak 协议没有在土地厅注册，它是否有效？
协议在双方之间有效，但不能对善意行事且不知情的第三方强制执行；注册对于保护您的赎回权至关重要。
相关术语
为何重要
对于不知情的买方或卖方而言，Kai Fak 是泰国最危险的房产融资机制之一，因为它剥夺了借款人的合法所有权，同时让他们背负着通常超出其偿还能力的复合债务。理解这个术语至关重要，因为误解所有权的永久转移可能导致您的财产和投资遭受不可逆转的损失，一旦赎回期届满，将无法寻求法律追索。
💡 REMAX 专业提示
*始终反向计算：* 作为卖方签订 Kai Fak 协议之前，请使用最高15%的年利率计算出在约定期限结束时的赎回价格，并确认您确实能够负担得起。许多借款人低估了利润义务，发现为时已晚，赎回已不可能——到那时，您的房产已经没了。如果最终的赎回金额让您感到不安，请转而探索银行抵押贷款或开发商付款计划。
常见误解
误解：如果我签订 Kai Fak 协议，我仍然拥有我的房产，买方只是将其作为担保。
现实：合法所有权在注册时完全转移给买方；卖方仅保留占用和使用权，而非所有权。
误解：如果我有钱，我可以在 Kai Fak 期限届满后的任何时候赎回我的房产。
现实：一旦 Kai Fak 期限届满，卖方将永久失去所有赎回权；房产将完全归买方所有，没有任何追索权。
