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金融术语
什么是泰国的抵押登记费？
由 REMAX Thailand 房地产专家事实核查
定义
泰国的抵押登记费是土地厅为在房产证契上正式登记抵押而收取的一项政府费用，通常为抵押金额的1%，旨在使其具有对抗第三方的法律效力。此费用必须在当地土地厅登记过程中支付，该过程需要一份在土地厅官员面前签署的书面抵押协议。自2025年4月22日起，对于泰国公民在进行符合条件的房产转让（例如，价值低于700万泰铢的房屋、公寓）时同时登记的不超过700万泰铢的抵押贷款，该费用减至0.01%，有效期至2026年6月30日。
全球预期与泰国现实
西方买家通常期望抵押登记是一项小额行政费用，包含在过户费中或由贷款方承担，并能通过数字方式快速处理。而在泰国，这是一项独特的土地厅费用，需要在当地办事处以现金预付，需要本人到场，并与房产证契的标注相关联，如果未与房产过户同步进行，可能会延迟交易。与许多西方体系中费用为固定或按比例收费且无国籍限制不同，泰国近期的减免措施是临时性的，针对特定房产类型，且仅限泰国买家，这让不符合减免资格的外国人感到意外。
它带来的问题
不了解该费用的买家可能会在过户当天在土地厅面临意外的现金需求，因为它不能被融资且必须立即支付，这可能导致过户失败。对于超过700万泰铢的交易或2026年6月之后，全额1%的费用会增加大量成本（例如，1000万泰铢的抵押贷款需支付10万泰铢），在其他税费的压力下使预算更加紧张。外国人无法享受减免，在一个本已限制较多的市场中放大了成本。
外国人与泰国公民的规定
费用费率和减免政策同样适用，但泰国公民在购买符合条件的700万泰铢以下房产并进行相关转让时，可享受0.01%的优惠税率，而外国人因国籍限制无法享受。外国人可以在符合条件的房产（如他们可以拥有的公寓）上登记抵押，但必须支付全额1%的费用，并面临更严格的银行贷款标准。登记程序本身没有区别，但外国人的所有权限制（如不能拥有土地）间接影响了抵押的适用性。
泰国法律背景
受《土地法典 B.E. 2497 (1954)》管辖登记程序，受《民商法典》管辖抵押协议，并由内政部下属的土地厅监督。部长级法规，如2025年4月22日在政府公报上发布的法规，设定了费率和减免措施。登记必须在当地土地厅进行，以约束第三方，费用根据评估价值或登记的抵押价值计算。
优点与风险
优点
- 通过房产证契登记合法保障贷款方利益，从而实现融资。
- 临时0.01%的费率（至2026年6月）为符合条件的泰国买家大幅削减成本。
- 简化了贷款方在违约情况下的强制执行权利。
风险与缺点
- 全额1%的费用不可退还，并增加了高昂的前期过户成本。
- 登记延迟（最长30天）可能会耽误资金发放或销售。
- 外国人或高价值交易不符合资格，无法享受优惠。
案例展示：运作方式
让我们看一个真实世界的场景，来理解抵押登记费在房产交易中是如何应用的。
情景
- 泰国买家在2026年5月购买一套价值500万泰铢的曼谷公寓，并申请400万泰铢的抵押贷款。
- 费用按400万泰铢抵押贷款的优惠费率0.01%计算。
- 与0.01%的过户费在同一天以现金支付。
结果
费用计算为 4,000,000 x 0.0001 = 400 泰铢。抵押信息在当天签发的新房产证契上被标注出来。
结果：总登记费 = 900泰铢（对比100,000泰铢）
抵押登记费 vs. 过户登记费
该术语与其最接近的替代方案的快速比较。
| 特点 | 抵押登记费 | 过户登记费 |
|---|---|---|
| 计算基础 | 贷款金额 | 评估价值 |
| 主要目的 | 保护贷款方（担保） | 转移所有权 |
| 标准费率 | 1.0%（或0.01%促销） | 2.0%（或0.01%促销） |
常见问题解答
2026年6月之后是否仍可享受0.01%的抵押费减免？
不，除非延期，否则将于2026年6月30日后恢复至1%；请在到期前计划好过户，以便在符合条件的交易中节省费用。
外国人可以支付抵押登记费吗？
可以，但需支付全额1%且无减免，并且仅限于外国人有资格购买的房产，如公寓；在土地厅的流程是相同的。
谁来支付抵押登记费？
通常是借款人（买方），因为它与担保他们的贷款有关；可以在销售协议中协商，但通常应由买方承担。
如果抵押金额超过700万泰铢怎么办？
全额1%适用于整个金额，即使部分符合条件也无部分减免。
抵押登记需要多长时间？
如果文件齐全，通常与过户当天完成，但由于某些土地有异议期，最长可能需要30天。
相关术语
为何重要
忽视抵押登记费可能因未支付现金要求而导致在土地厅交易失败，增加成本或延迟获得所有权。掌握此项费用可确保融资顺利，并根据临时减免政策最大化节省开支，保障您在泰国的房产投资。
💡 REMAX 专业提示
始终预留抵押金额的1.01%（如果符合减免条件，则为0.02%）作为土地厅过户日的现金预算——在过户前2周通过您的经纪人向土地厅确认减免资格，以避免意外。
常见误解
误解：抵押登记费可以作为贷款的一部分进行融资
事实： 必须在登记前在土地厅以现金支付；银行不直接支付此费用。
误解：外国人像泰国人一样有资格享受0.01%的优惠费率
事实： 减免仅适用于泰国国民购买低于700万泰铢的合格房产。
