什麼是Kaifak？
Kaifak (ขายฝาก — 發音為 khai-fak) 在法律上被定義為「附帶贖回權的買賣」，根據泰國民商法典（CCC）第491至502條，並由《佛曆2562年（2019年）保護附帶贖回權買賣人民法案》加強。
1
立即所有權轉移
房產所有權在第一天於土地廳合法轉移給買方（投資者/貸款人）。
2
贖回權
賣方保留在合約約定的時間範圍內，通過償還本金及約定的利潤/利息來購回房產的合法權利。
3
自動合併
如果賣方未能在法定截止日期前回贖，完整、無負擔的所有權將永久歸買方所有，無需法院強制執行。
誰可以提供Kaifak？
根據泰國法律允許擔任Kaifak買方/貸款人的實體和個人
私人個人投資者
尋求有資產擔保、年回報率上限為15%的擔保回報的高淨值私人投資者。
非銀行金融公司
根據泰國商業法規運營的持牌私人流動性公司和資產管理企業。
房地產經紀公司
專業機構（如 REMAX）將房產業主與經過驗證的合法買家聯繫起來。
外國投資者（僅限公寓）
外國人可以資助Kaifak合約。然而，對於土地違約，他們必須通過法律實體運營或僅限於符合條件的公寓單位。
Kaifak合約中的強制性條款與條件
泰國民法典和2019年保護法案要求的關鍵合約要素
1
出售與贖回金額
合約必須明確說明初始售價（本金）和確切的贖回價格（本金+約定利息回報，最高年利率15%）。
2
明確的時間框架與到期日
具體的贖回結束日期。住宅和農業用地法定最低期限為1年，最長不超過10年。
3
實際佔有權與租金
協議必須說明賣方在合約期間是否保留佔用或出租房產的權利及其條件。
4
費用分配與房產維護
明確劃分賣方和買方之間的土地廳過戶稅、房產維護責任、保險和土地稅義務。
簽署Kaifak前應注意的事項
2019年保護Kaifak法案下的關鍵法律保護規則
1. 附屬協議無效 — 僅以土地廳登記為準
切勿依賴未經記錄的合約、私人本票或通訊應用的承諾。根據泰國法律，只有在官方土地廳地契（Chanote）背面正式背書的條款才具有法律約束力。
2. 強制性書面通知（到期前30-60天）
根據2019年法案，買方（貸款人）有法律義務在合約到期前30至60天內向賣方發出正式書面通知，說明贖回金額和截止日期。如果買方未能通知，法律將自動將贖回期延長6個月。
3. 若貸款人逃避贖回，您有合法提存權
如果掠奪性買家在您準備贖回時試圖逃避收款，您可以在截止日期前將贖回資金合法地存放在法律執行部門（LED）或當地土地廳，以合法地保護您的所有權。
並排比較
Kaifak (ขายฝาก) vs. 傳統抵押貸款 (จำนอง)
| 特點 | Kaifak (ขายฝาก) | 標準抵押貸款 (จำนอง) |
|---|---|---|
| 產權所有權 | 買方（投資者）立即擁有 | 借款人（保留在產權上） |
| 法定期限上限 | 最長10年（住宅最少1年） | 靈活（最長30年） |
| 利息上限 | 泰國法律規定最高年利率15% | 不等（銀行利率約3%-8%） |
| 審批速度 | 非常快（2-5天） | 較慢（3-8週） |
| 收入/信用檢查 | 無需信用檢查 | 需要嚴格的財務審查 |
| 土地廳費用 | 較高（過戶費2% + 預扣稅 + 特定商業稅/印花稅） | 較低（抵押登記費1%） |
人們為何選擇Kaifak
- 緊急流動性：在商業或個人需要即時現金時，資金可在數天內發放。
- 無需信用檢查：適合不符合銀行標準的自僱人士或企業主。
- 法律保護的回購權：贖回權在土地部門的地契上正式註冊。
風險與注意事項
- 嚴格的財產損失：錯過贖回截止日期且未經合法延期，將永久喪失房產。
- 較高的前期成本：由於所有權在第一天就轉移，標準的過戶費和稅費需預先支付。
- 較高的利息成本：私人投資者利率（上限為15%）高於銀行抵押貸款利率。
常見問題
問: 外國人可以在泰國參與Kaifak交易嗎？
是的，可以作為投資者/貸款人。 外國人可以在Kaifak合約中擔任買方以賺取利息回報。然而，由於外國國民不能直接擁有泰國土地，如果賣方在土地上違約，外國買家若無適當的法律結構，將無法合法地保留土地的唯一所有權。但是，外國人可以在外國所有權配額內對公寓單位使用Kaifak。
問: 泰國法律允許的Kaifak最高利率是多少？
Kaifak的利息/利潤的法定上限嚴格規定為每年不超過實際註冊售價的15%。根據2019年法案，任何合約條款規定利率超過每年15%，將自動作廢並降至法定最高上限。
問: 如果賣家錯過贖回截止日期一天會怎樣？
贖回權自動失效。完整、無負擔的合法所有權將永久合併給買方，無需法院干預。然而，根據2019年保護法案，買方必須在到期前至少30至60天向賣方發出正式書面通知，告知其贖回權利。
問: 簽署後可以延長贖回期限嗎？
可以。 雙方可以同意延長合約期限，前提是總累計期限不超過房地產的10年。關鍵的是，此延期必須在當前期限到期前在土地廳進行登記。
問: 誰來支付土地廳的稅費？
雖然法律允許雙方自由協商費用分攤，但標準做法通常是將政府過戶費（2%）、預扣稅和特定商業稅/印花稅分配給賣方或雙方各付50%。當賣方贖回房產時，重新登記時會再次評估過戶費。
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