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法律术语, 财产权
在泰国，什么是受让人？
由 REMAX Thailand 房地产专家核实
定义
在泰国房地产市场，受让人是指从出让人（业主）处获得特定不动产权益（如居住权、用益权、地上权或地役权）并已在土地厅登记的个人或实体。该权益会记录在地契（例如Chanote或Nor Sor 3 Gor）上，并授予使用权而非完全的所有权转让。与永久产权不同，这些权利在期限和范围上是有限的，通常最长为30年或受让人终身。
全球预期 vs. 泰国现实
西方买家可能期望受让人的角色意味着完全的所有权转让，就像英美法系中的契约接受人一样，但在泰国，这通常意味着获得有限的个人权利（例如，仅用于居住的居住权），而不是可转让的财产。泰国法律强调登记的可执行性，这与一些西方司法管辖区中未登记的信托不同，并且这些权利不能被继承或自由出售。外国人成为受让人比成为土地所有者更容易，这与对外国土地所有权的限制相符。
它带来的问题
未登记的授予使受让人得不到保护，因为泰国法律要求土地厅的背书才能生效，如果出让人出售房产，可能会导致驱逐。受让人承担改良成本而无法获得补偿，且有限的期限（例如，居住权最长30年）给长期规划带来了不确定性。如果被视为规避所有权规定，外国受让人可能面临反洗钱办公室（AMLO）的调查风险。
外国人 vs. 泰国公民的规定
外国人可以成为居住权或用益权等权利的受让人，而无需面临土地所有权禁令，这为规避《土地法》对外国人的限制提供了一种变通方法，而泰国公民则没有此类限制，但同样必须进行登记。这些权利一旦登记，效力相同，尽管外国人的授予可能会因非法代理人安排而引发额外的审查。继承方面有所不同：居住权不论国籍均不可转让。
泰国法律背景
受《民商法典》（CCC）第1387条（地役权）、第1402条（居住权）及用益权/地上权相关条款管辖；根据《土地法》第59条，必须在土地厅的地契上进行登记。税务局处理任何相关税收，而反洗钱办公室（AMLO）可能会对涉及外国人的代理人结构进行审查。
利益与风险
优点
- 使外国人能够在他们无法拥有的土地上获得居住/使用权。
- 居住权无需租金，提供免费住所。
风险与缺点
- 不可转让（例如，居住权不可继承）。
- 受让人出资进行改良，但无法向出让人收回成本。
案例展示：它是如何运作的
让我们看一个真实世界的场景，来理解受让人在房产交易中是如何应用的。
场景
- 泰国土地所有者授予其外国子女在普吉岛别墅30年的居住权。
- 在土地厅登记（费用5千泰铢 + 0.01%税）。
- 受让人免租金入住，但不能转租、出售或继承。
结果
受让人获得保障的居住权，直至2056年或去世；终止后，权利归还土地所有者。
结果:获得保障的居住权
受让人 vs. 承租人
快速分解此术语与其最接近的替代术语的比较。
| 特征 | 受让人 | 承租人 |
|---|---|---|
| 期限 | 最长30年/终身 | 30年（可续） |
| 可转让性 | 个人/不可继承 | 通常可转让 |
| 成本 | 通常是无偿的（无租金） | 持续支付租金 |
常见问题
外国人可以成为土地权利的受让人吗？
是的，外国人可以通过登记获得居住权或用益权，从而绕过土地所有权禁令，但这不能掩盖代理人所有权。
如果授予未登记会怎样？
未登记的授予是不可执行的；受让人对所有者或买家没有法律追索权。
受让人需要为房产缴税吗？
没有直接的所有权税，但如果拥有国有土地，受让人可能需要缴纳土地/建筑税；通常由出让人支付。
受让人可以进行改良吗？
可以，但无法向出让人要求补偿，即使增加了房产价值。
如何提前终止受让人权利？
如果没有固定期限，出让人需给予合理通知；固定期限除非双方通过土地厅另行同意，否则将完全履行。
相关术语
REMAX Thailand 编辑团队
由本地房地产专业人士验证的专业研究内容。
为何重要
误解受让人身份会使买家在销售或争议中面临失去使用权的风险，因为只有登记的权益才能约束继任者。保护投资需要核实登记，以避免被驱逐或浪费改良投资。
💡 REMAX 专业提示
在入住前，务必要求在地契上进行土地厅背书；作为您的REMAX 经纪人，我将处理为期1-2周的登记流程，并为外国人标记任何反洗钱办公室（AMLO）的危险信号。
常见误解
误解：成为受让人意味着拥有像西方契约持有人那样的完全所有权。
现实：它仅授予有限的使用权（例如，仅用于居住的居住权），而不是可转让的产权。
误解：受让人权利可以无限期自动续期。
现实：续期每次最长为30年，并需要重新登记；终身授予随受让人去世而结束。
